Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye davası nasıl açılır sorusu, sözleşme süresi dolduğu halde taşınmazını geri alamayan malikin sorusudur. Kiracı çıkmayı reddeder, sözleşme kendiliğinden uzar, taşınmaz üzerindeki plan bozulur. Doğru yol seçilmediğinde dava aylar sonra usulden reddedilir.

Tahliye kanunda sayılan sebeplerle ve belirli süreler içinde istenebilir. Sebebin doğru nitelendirilmesi, ihtar veya bildirim şartının yerine getirilmesi ve arabuluculuk aşamasının tamamlanması dosyanın kaderini belirler. Bu üç halkadan birinin eksik kalması, davanın esasına girilmeden sonuçlanmasına yol açar.

Tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve HMK m.4 uyarınca görev bu mahkemededir. Dava öncesinde arabulucuya başvuru dava şartıdır. Sebebe göre dava açma süresi TBK m.350 ve m.352 uyarınca genellikle bir aydır. Yargılama basit usule tabidir.

Kiracı Tahliye Davası Hangi Hallerde Açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplere dayanarak istenebilir. Kiraya veren dilediği zaman sözleşmeyi sona erdiremez. Sebepler iki gruba ayrılır, biri kiraya verenin kişisel durumundan, diğeri kiracının davranışından doğar.

TBK m.350-356 Tahliye Davasının Hukuki Dayanağını Oluşturur

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ile 356 arasındaki maddeleri dava yoluyla sona erdirme hallerini düzenler. Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, sözleşmeye konulan aksi kayıtlar geçersizdir. Sayılan sebepler sınırlıdır ve kıyas yoluyla genişletilemez. Taşınmazın maliki olduğunu gösteren tapu kaydı Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden alınabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi ilk sebeptir. Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı ikinci sebeptir. Taşınmazı sonradan satın alan kişinin gereksinimi ise ayrı bir hükümle düzenlenmiştir. Her üç halde de ihtiyacın gerçek olduğunun ispatı davacıya düşer.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması bu grupta yer alır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt hükümlerine dayanılır. Kiracının özen borcuna aykırı davranışı da ayrı bir fesih sebebidir. Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında ise TBK m.331 uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilebilir.

Tahliye Davası ile İcra Yoluyla Tahliye Farkı

Dava, mahkemede görülür ve arabuluculuk şartına tabidir. İcra yoluyla tahliye ise icra dairesinde başlar ve arabuluculuk kapsamı dışındadır. Kira borcunun ödenmemesinde ve yazılı tahliye taahhüdünde icra yolu seçilebilir. İhtiyaç veya yeniden inşa sebeplerinde ise yalnızca dava yolu açıktır.

Kiracı Tahliye Davası Öncesinde Yapılması Gerekenler

Dava dilekçesi yazılmadan önce sözleşme incelenir, süreler hesaplanır ve gereken bildirim yapılır. Hazırlık aşamasında yapılan bir hata, yargılamanın sonunda telafi edilemez. Belgelerin tamamı dilekçe ekinde sunulacak biçimde önceden düzenlenir.

Kira Sözleşmesi ve Eklerinin Kontrolü

Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve tarafları kontrol edilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiş tarihi, dava açma zamanının hesabında kullanılır. Sözleşmeye sonradan eklenen protokoller ve tahliye taahhütleri ayrı ayrı incelenir. Kiralananın konut mu işyeri mi olduğu, uygulanacak hükümleri doğrudan değiştirdiği için netleştirilir.

İhtar ve Bildirim Şartının Yerine Getirilmesi

Bazı tahliye sebepleri, dava açılmadan önce yazılı bildirim yapılmasını zorunlu kılar. Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kira borcunda ise en az otuz günlük süre veren temerrüt ihtarı aranır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması tebliğ tarihini tartışmasız hale getirir.

Hak Düşürücü Sürenin Dolup Dolmadığının Tespiti

Tahliye davalarındaki süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen gözetilir. Kaçırılan süre, aynı sebeple bir yıl daha dava açılamaması sonucunu doğurur. Kiraya veren, dava açacağını süresi içinde yazılı olarak bildirdiği takdirde dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu bildirimin tebliğ edildiğinin belgelenmesi gerekir.

Delil Dosyasının Oluşturulması

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ mazbatası temel belgelerdir. İhtiyaç iddiasında kira ödemesi yapıldığını gösteren dekontlar, nüfus kayıt örneği ve varsa sağlık raporu eklenir. Yeniden inşa sebebinde ruhsat, proje ve teknik rapor sunulur. Tanık dinletilecekse tanıkların ad ve adresleri dilekçede gösterilir.

Kira Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk Zorunludur

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Kural, hem kiraya veren hem kiracı tarafından açılacak davalar için geçerlidir.

Kira İlişkisinden Doğan Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?

Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve kiralananın teslimi talepleri kapsam içindedir. Ortak giderlerden doğan uyuşmazlıklar da aynı usule tabidir. Kira ilişkisi tüketici işlemi sayılmadığından Ticaret Bakanlığı tüketici hizmetleri üzerinden yürütülen yollar bu uyuşmazlıklarda sonuç doğurmaz. İhtiyati tedbir ve delil tespiti talepleri arabuluculuk şartı dışındadır.

Arabulucuya Başvuru Nasıl Yapılır?

Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Elektronik ortamdan başvuru da mümkündür. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir ve taraflara bildirim yapar. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde bitirir, zorunlu hallerde bir hafta ek süre kullanılabilir.

Son Tutanak Olmadan Açılan Dava Neden Reddedilir?

Arabuluculuk, davanın açılabilmesi için aranan bir usul şartıdır. Tutanak sunulmadığında mahkeme davacıya bir haftalık kesin süre verir. Süre içinde tutanak ibraz edilmezse dava usulden reddedilir ve harç kaybı doğar. Görüşmeye katılmadan alınan tutanak da geçerlidir, ancak katılmayan taraf yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.

Kapsam Dışı Kalan İcra Yoluyla Tahliye Halleri

Kanun, kiralanan taşınmazların İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini arabuluculuk kapsamı dışında bırakmıştır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli takip ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip bu istisnaya girer. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurabilir. Süreç kazanımı bu iki sebepte belirgindir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Görevli ve Yetkilidir (HMK m.4)

Kira ilişkisinden doğan bütün davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Uyuşmazlığın parasal değeri görevi değiştirmez. Yargılama basit usule tabidir ve mahkeme tahkikatı mümkün olduğunca iki duruşmada tamamlar.

Kira İlişkisinden Doğan Tüm Davalarda Görev Kuralı

Tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira alacağı davalarının tamamı sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir. Uyuşmazlık tüketici hakem heyetlerine başvuru yoluyla da çözülemez, çünkü kira ilişkisi bu heyetlerin görev alanına girmez. Görev kuralı kamu düzenindendir ve taraflarca değiştirilemez.

Taşınmazın Bulunduğu Yer mi Davalının Yerleşim Yeri mi Yetkilidir?

İki mahkeme de yetkilidir. Genel yetki kuralı davalının yerleşim yeri mahkemesini gösterir. Kira sözleşmesinin ifa yeri taşınmazın bulunduğu yer olduğundan orada da dava açılabilir. Seçim davacıya aittir. Kiracının başka şehirde yaşadığı dosyalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi delillere yakınlık bakımından tercih edilir.

Yanlış Mahkemede Açılan Davada Görevsizlik Kararı

Görevsizlik kararı verildiğinde davacı, kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini talep etmelidir. Talep edilmezse dava açılmamış sayılır. Bu durumda hak düşürücü süre dolmuşsa aynı sebeple yeniden dava açılamaz. Görev itirazı davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkeme resen inceler.

Dava Değerinin Belirlenmesi ve Harç Hesabı

Kira sözleşmesine dayalı tahliye davalarında harca esas değer, taşınmazın bir yıllık kira bedelidir. Harçlar Kanunu m.16 bu ölçüyü koymaktadır. Peşin harç dava açılırken yatırılır ve karar aşamasında karşı tarafa yükletilir. Yıllık kira bedelinin dilekçede açıkça gösterilmesi, harç eksikliği nedeniyle süre verilmesini önler.

Tahliye Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Dilekçe, tahliye sebebini hukuki dayanağıyla birlikte ortaya koyar. Vakıalar sıra numarasıyla ve kısa cümlelerle anlatılır, her vakıanın hangi delille ispat edileceği gösterilir. Talep sonucunda tahliye açıkça istenir.

Dilekçede Bulunması Zorunlu Unsurlar (HMK m.119)

Mahkemenin adı, tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu ve değeri, iddianın dayanağı vakıalar, deliller, hukuki sebepler, talep sonucu ve imza zorunlu unsurlardır. Bazı unsurların eksikliği halinde hakim bir haftalık kesin süre verir. Süre içinde tamamlanmayan dilekçede dava açılmamış sayılır. Ekler listesi de dilekçenin sonuna eklenir.

Tahliye Sebebinin Hukuki Nitelendirilmesi

Aynı olay farklı maddelere dayandırılabilir ve seçilen dayanak sürelerin tamamını değiştirir. Taşınmazı satın alan kişinin talebi TBK m.351 kapsamındadır, kiraya verenin kendi gereksinimi ise m.350 hükmüne girer. Yanlış nitelendirme, sürenin kaçırılması sonucunu doğurabilir. Terditli talep kurularak birden fazla sebebe sıra ile dayanılması da mümkündür.

Delil Listesinde Sözleşme, İhtarname, Tanık, Banka Kaydı Yer Alır

Basit yargılama usulünde deliller dilekçeyle birlikte sunulur, sonradan delil bildirilmesi kural olarak kabul edilmez. Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği dosyaya konur. İhtarname ile tebliğ mazbatası birlikte sunulur. Tanık listesinde her tanığın hangi vakıayı ispat edeceği ayrı ayrı belirtilir.

Hazır Dilekçe Örneklerinin Riskleri

İnternette bulunan örnek metinler çoğunlukla tek bir tahliye sebebine göre yazılmıştır. Sebep uymadığında dilekçe, dosyadaki gerçek durumu yansıtmaz. Süreler ve bildirim şartları da örnek metinlerde yer almaz. Dilekçe hazırlanmadan önce dosyanın incelenmesi için avukata soru sorma yolu kullanılabilir.

Tahliye Sebeplerine Göre Dava Açma Süreleri

Her tahliye sebebinin kendine ait bir dava açma süresi bulunur. Süreler hak düşürücüdür ve kaçırıldığında sebep bir sonraki kira yılına taşınır. Aşağıdaki tablo temel süreleri karşılaştırmalı olarak gösterir.

Tahliye sebebi	Dava süresi	Madde
Kiraya verenin ihtiyacı	Sürenin sonunda 1 ay	TBK m.350
Yeni malikin ihtiyacı	Bildirimden 6 ay sonra	TBK m.351
Tahliye taahhüdü	Tarihten itibaren 1 ay	TBK m.352
İki haklı ihtar	Kira yılı sonundan 1 ay	TBK m.352
Aynı ilçede konut	Sözleşme bitiminden 1 ay	TBK m.352

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyede Süreler (TBK m.350)

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemi ve bildirim süreleri esas alınır. Yeniden inşa sebebinde ayrıca esaslı onarımın kiralananın kullanımını imkansız kılması aranır. Yapı kentsel dönüşüm kapsamındaysa kentsel dönüşüm kira yardımı uygulaması ayrıca değerlendirilir.

Yeni Malikin İhtiyacında 1 Ay Bildirim ve 6 Ay Kuralı (TBK m.351)

Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirir. Bildirimden altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Bildirim yapılmamışsa bu yol kapanır, ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma imkanı saklı kalır. Edinme tarihi tapu kaydından belirlenir ve tapu harcı hesaplama aracı devir işlemindeki mali yükü gösterir.

Tahliye Taahhüdünde 1 Aylık Hak Düşürücü Süre

Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip boşaltmaması halinde kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurur veya dava açar. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı tarihte imzalanan taahhüt geçersiz sayılır. Şekil ve tarih şartları için tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

İki Haklı İhtarda Kira Yılı Sonundan İtibaren 1 Ay

Kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olan kiracı hakkında dava, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İhtarların farklı aylara ait borçlara dayanması gerekir. Borcun sonradan ödenmesi dava hakkını ortadan kaldırmaz. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ölçü sözleşme süresidir.

Yargılama Sürecinde Duruşmalar ve Deliller Nasıl İşler?

Tahliye davaları basit yargılama usulüne tabidir. Cevap süresi iki haftadır ve cevaba cevap dilekçesi verilmez. Mahkeme, ön inceleme sonrasında tahkikatı mümkün olduğunca iki duruşmada tamamlamaya çalışır.

Aşama	Süre	Merci
Arabuluculuk	3 hafta	Arabuluculuk bürosu
Cevap dilekçesi	2 hafta	Sulh hukuk
İstinaf başvurusu	2 hafta	Bölge adliye
Tahliye icra emri	7 gün	İcra dairesi
Fiili tahliye	Süre sonunda	İcra müdürlüğü

Dilekçeler Teatisi ve Ön İnceleme Duruşması

Basit usulde dilekçe alışverişi dava ve cevap dilekçesiyle sınırlıdır. Cevap süresi mahkemece iki haftayı geçmemek üzere bir defaya mahsus uzatılabilir. Ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, taraflar sulhe teşvik edilir. Uyuşmazlık konusu bu duruşmada saptanır ve tahkikat aşamasına geçilir.

Tanık Beyanı Hangi Tahliye Sebeplerinde Belirleyicidir?

İhtiyaç sebebine dayalı davalarda tanık beyanı ağırlık taşır. Kiraya verenin veya yakınının nerede oturduğu, hangi koşullarda yaşadığı ve taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyup duymadığı tanıklarla ortaya konur. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda ise belge esastır ve tanık dinlenmesine kural olarak gerek kalmaz. Komşu ve apartman yöneticisi beyanları uygulamada sıkça başvurulan delillerdir.

Bilirkişi ve Keşif Hangi Hallerde Gerekir?

Yeniden inşa ve esaslı onarım sebebine dayanılan dosyalarda keşif yapılır. Bilirkişi, projenin ve ruhsatın gerçekten uygulanabilir olup olmadığını, onarım sırasında kullanımın imkansız hale gelip gelmeyeceğini değerlendirir. İhtiyaç sebebinde keşif her zaman gerekmez. Rapora karşı iki hafta içinde itiraz edilebilir ve gerekirse ek rapor alınır.

Samimi İhtiyaç İddiasının İspatı

Yargıtay yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Geçici veya sırf kira bedelini yükseltmeye yönelik gereksinim tahliye sebebi sayılmaz. Davacının başka boş taşınmazı bulunması, iddiayı zayıflatan en güçlü karine kabul edilmektedir. Kira ödemesi yapıldığını gösteren dekontlar ile adres kayıtları iddiayı destekler.

Tahliye Kararının İcrası ve Zorla Tahliye

Karar elde edilmesi taşınmazın kendiliğinden boşalması anlamına gelmez. Kiracı rızasıyla çıkmazsa icra dairesine başvurulur. İcra emrinde verilen süre sonunda fiili tahliye yapılır.

Kararın Kesinleşmesi Beklenmeli mi?

Tahliye ilamları şahsi hakka dayandığından kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Taşınmazın aynına ilişkin ilamlar için geçerli olan kesinleşme şartı burada uygulanmaz. Kiracı istinafa başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Talep kabul edilirse tahliye, karar verilinceye kadar durur.

İcra Müdürlüğünden Tahliye Emri Alınması

İlam ve icra talebiyle icra dairesine başvurulur. Müdürlük, borçluya icra emri göndererek taşınmazı yedi gün içinde tahliye etmesini bildirir. Emrin tebliğ tarihi dosyaya işlenir. Süre içinde tahliye gerçekleşmezse alacaklının talebiyle fiili tahliye günü belirlenir.

Fiili Tahliye Günü Nasıl İşler?

Belirlenen günde icra müdürü, gerekirse kolluk gücü eşliğinde taşınmaza gider. Kapı açılmazsa çilingir marifetiyle açılır ve durum tutanağa geçirilir. Taşınmaz boşaltılarak alacaklıya teslim edilir. Muhafaza ve nakliye masrafları önce alacaklıdan alınır, sonra borçludan tahsil edilmek üzere dosyaya kaydedilir.

Kiracının Eşyalarının Durumu ve Yediemin

Taşınmazda bulunan eşya tutanakla tespit edilir ve borçluya ya da ailesinden birine teslim edilir. Teslim alacak kimse bulunmazsa eşya emin bir yerde muhafaza altına alınır. Borçluya, eşyayı almak üzere süre verilir. Verilen sürede alınmayan eşya, muhafaza giderlerini karşılamak amacıyla satılabilir.

Kiracının Savunma İmkanları ve İtiraz Yolları

Kiracı, tahliye davasında pasif konumda değildir. İhtiyacın samimi olmadığı, bildirimin usulsüz yapıldığı veya sürenin geçtiği ileri sürülebilir. Savunmanın cevap dilekçesiyle birlikte delillere dayandırılması gerekir.

Muvazaalı İhtiyaç İddiasına Karşı Savunma

Kiraya verenin başka boş taşınmazı bulunması, tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın satılması veya yüksek bedelle yeniden kiraya verilmesi muvazaa göstergesidir. Taşınmazın yakın tarihte aile bireyleri arasında devredilmiş olması da incelenir ve aile içi tapu devri işlemlerinin gerçek bir mülkiyet değişikliği yaratıp yaratmadığı araştırılır. Kiracı bu vakıaları tanık ve kayıtlarla ortaya koyabilir. Tahliyeden sonra taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiraya verilmesi, TBK m.355 uyarınca tazminat sorumluluğu doğurur.

Usulüne Uygun Olmayan İhtar ve Bildirimlere İtiraz

Süre içermeyen, fesih uyarısı taşımayan veya yanlış adrese tebliğ edilen bildirimler sonuç doğurmaz. Yeni malikin bir aylık bildirim süresini kaçırması, o yola dayanmasını engeller. Kiracı bu eksiklikleri cevap dilekçesinde açıkça ileri sürmelidir. Tebligat parçalarının dosyaya getirtilmesi de talep edilebilir.

Hak Düşürücü Sürenin Geçtiğinin İleri Sürülmesi

Dava açma süreleri hak düşürücü olduğundan mahkeme bunları resen inceler. Kiracının süre itirazında bulunması yine de yerinde olur, çünkü sürenin başlangıç tarihi çoğu zaman tartışmalıdır. Kira yılının hangi tarihte sona erdiği sözleşmeye göre hesaplanır. Yanlış hesap üzerine açılan dava reddedilir.

İstinaf ve Temyiz Yolu Açık mı?

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi dosyayı yeniden inceler. Temyiz yolunun açık olup olmadığı kanundaki parasal sınırlara ve dava türüne göre belirlenir. Başvuru süresinin kaçırılması kararı kesinleştirir.

Tahliye Davası Masrafları ve Ne Kadar Sürer?

Dava açılırken peşin harç ve gider avansı yatırılır. Vekille takip edilen dosyalarda ayrıca vekalet ücreti doğar. Yargılama süresi, tahliye sebebine ve keşif gerekip gerekmediğine göre değişir.

Peşin Harç ve Gider Avansı Nasıl Yatırılır?

Harç, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak dava açılışında ödenir. Gider avansı tebligat, bilirkişi ve keşif giderlerini karşılamak üzere mahkeme veznesine yatırılır. Avansın yetersiz kalması halinde mahkeme ek süre verir. Süre içinde tamamlanmazsa dosya işlemden kaldırılabilir, bu nedenle tebligatların takibi önem taşır.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Kapsamında Vekalet Ücreti

Vekalet ücreti, tarifedeki oran ve maktu tutarlara göre belirlenir. Tahliye davalarında hesaba esas değer yıllık kira bedelidir. Davayı kazanan taraf lehine karşı vekalet ücretine hükmedilir. Tarife her yıl güncellendiğinden başvuru anındaki metnin kontrol edilmesi gerekir.

Ortalama Yargılama Süresi ve Süreyi Uzatan Etkenler

Belgeye dayanan tahliye davaları basit usulde birkaç ay içinde sonuçlanabilir. Tanık dinlenmesi, keşif yapılması ve bilirkişi raporu alınması süreyi uzatır. Tebligatın yapılamaması en sık karşılaşılan gecikme nedenidir. İstinaf aşaması ise dosyanın kesinleşmesini bir yıl veya daha fazla erteleyebilir.

Adli Yardım Talebi Mümkün mü?

Mümkündür. Yargılama giderlerini karşılayacak durumda olmayan taraf, mahkemeden adli yardım isteyebilir. Talep dilekçesine gelir durumunu gösteren belgeler eklenir. Kabul edilirse harç ve gider avansından geçici olarak muaf tutulur. Talep kiracı tarafından da yapılabilir ve karara karşı itiraz yolu açıktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar tahliye davası konusunda en çok iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Somut olayın sözleşmesi ve belgeleri farklıysa değerlendirme değişir ve dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.

Tahliye davası açmadan kiracıyı çıkarabilir miyim?

Kira borcunun ödenmemesinde ve yazılı tahliye taahhüdünde icra yoluyla tahliye mümkündür. Bu iki halde dava açmadan icra dairesine başvurulabilir. Diğer tahliye sebeplerinde ise mahkeme kararı zorunludur. Kiracıyı fiilen çıkarmaya yönelik girişimler hukuka aykırıdır.

Arabuluculuğa gitmeden dava açarsam ne olur?

Mahkeme, arabuluculuk son tutanağının sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Tutanak ibraz edilmezse dava usulden reddedilir. Yatırılan harcın bir kısmı iade edilmez ve süreç baştan başlar. Hak düşürücü süre bu arada dolmuşsa aynı sebeple yeniden dava açılamaz.

Tahliye davası sırasında kira almaya devam edebilir miyim?

Edebilirsiniz. Kira sözleşmesi, tahliye kararı verilinceye kadar yürürlüktedir ve kira bedeli talep edilebilir. Ödemelerin ihtirazi kayıtla kabul edilmesi, feshe dayanılan dosyalarda talebi korur. Ödemenin kabulü tek başına davadan vazgeçildiği anlamına gelmez. Tahliye gerçekleşene kadar geçen dönemin bedeli her halde istenebilir.

Kiracı taşınmazı boşaltmazsa kaç gün süre verilir?

İcra dairesi tahliye emriyle yedi günlük süre verir. Süre, emrin tebliğ edildiği günü izleyen gün başlar. Bu sürede taşınmaz boşaltılmazsa alacaklının talebiyle fiili tahliye yapılır. İcra müdürü gerekirse kolluk gücünden yararlanır ve durum tutanağa bağlanır.

Sözleşme süresi bitince kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mı?

Değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sürenin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Tahliye davasını avukatsız açabilir miyim?

Açabilirsiniz. Hukuk yargılamasında avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak süreler hak düşürücüdür ve basit usulde deliller dilekçeyle birlikte sunulur, sonradan tamamlanamaz. Sebebin yanlış nitelendirilmesi de davanın reddine yol açar. Dosyanın önceden değerlendirilmesi için online hukuki danışmanlık hizmeti kullanılabilir.

Tahliye Davanız İçin Online Avukat Danışmanlığı

Tahliye dosyalarında belirleyici olan, sebebin doğru seçilmesi ve sürenin doğru hesaplanmasıdır. İkisi de sözleşme ile tapu kaydı incelenerek belirlenir. İnceleme için taşınmazın bulunduğu şehre gitmek gerekmez.

Ofise Gitmeden Dosya Değerlendirmesi Nasıl Yapılır?

Belgeler elektronik ortamda iletilir ve görüşme saati belirlenir. Görüşmede hangi tahliye sebebine dayanılacağı, arabuluculuk başvurusunun zamanı ve dava açma takvimi ele alınır. Vekaletname bulunulan yerdeki noterden düzenlenebilir. Dosya takibi elektronik sistemler üzerinden yürütülür.

Hangi Belgeleri Önceden İletmelisiniz?

Kira sözleşmesi ve ekleri, tapu kaydı, varsa tahliye taahhütnamesi ve gönderilmiş ihtarnameler hazırlanır. Kira ödemelerini gösteren banka hesap dökümü eklenir. Kiralananın konut mu işyeri mi olduğu ve kaç yıldır kullanıldığı belirtilir. Kiracıyla yapılan yazışmalar tarihiyle birlikte iletilir.

Online Görüşme ve Süreç Takibi

Görüşme çevrimiçi yapılır ve süre takvimi yazılı olarak paylaşılır. Arabuluculuk toplantılarına uzaktan katılım mümkündür. Duruşmalarda temsil vekaletnameyle sağlanır ve şehir dışında bulunmak sürecin yürütülmesine engel oluşturmaz. Dosyadaki gelişmeler, ara kararlar ve tebligatlar düzenli olarak bildirilir.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Kısa bir olay özeti ve belgeler iletilerek başvuru yapılır. Taşınmazın satın alınması yeni gerçekleşmişse edinme tarihinden itibaren işleyen bir aylık bildirim süresi öncelikle hesaplanır. Görüşme sonunda izlenecek yol ve tahmini takvim yazılı olarak verilir.