Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır sorusu çoğu zaman anahtar teslim edilmeden birkaç saat önce sorulur. Emlakçının önüne koyduğu matbu form imzalanır, boşluklar aceleyle doldurulur. Sorun ise yıllar sonra, artış oranı veya depozito tartışıldığında ortaya çıkar.

Düzgün hazırlanmış bir metin, tarafları ileride açılacak davadan büyük ölçüde kurtarır. Kanun bazı maddeleri baştan geçersiz sayar, bazılarını ise yazılmadığı takdirde kiracı lehine yorumlar. Hangi maddenin yazılacağını bilmek kadar, hangisinin yazılmasının hiçbir işe yaramayacağını bilmek de gerekir.

Kira sözleşmesi TBK m.299 uyarınca şekle bağlı değildir ve sözlü olarak da kurulabilir. Yazılı metinde kiralananın adresi, kira bedeli, ödeme günü, süre ve artış oranı yer almalıdır. Kiracıya kira ile yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getiren kayıtlar m.346 gereği kesin olarak geçersizdir. Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Türleri Nelerdir?

Kira, kullanımın bedel karşılığında bırakılmasına dayanan sürekli bir borç ilişkisidir. Taşınmaz kiralarında hangi hükümlerin uygulanacağı, kiralananın niteliğine göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun ayrı bir bölüm öngörmüştür. Ayrım, kiracının sahip olduğu korumanın sınırını doğrudan belirler.

TBK m.299 ve Kira Sözleşmesinin Tanımı

Türk Borçlar Kanunu m.299, kira sözleşmesini kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Tanımdan iki temel edim çıkar. Kiraya veren kullanımı sağlar, kiracı bedeli öder. Uyuşmazlık çıktığında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Ayrımı

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarını m.339 ile m.356 arasında ayrıca düzenler. Çatısı bulunan kapalı yapı içindeki işyerleri de bu bölüme girer. Arsa, açık otopark veya tarla kiraları genel hükümlere tabidir. Ayrım pratikte tahliye sebeplerini, depozito sınırını ve artış kuralını belirler. 10 yıllık kiracının tahliyesi imkanı yalnızca bu bölümde tanınmıştır.

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmeler

Belirli süreli sözleşmede sona erme tarihi baştan kararlaştırılır. Bir yıllık konut kiraları bu türdendir. Belirsiz süreli sözleşmede ise bitiş tarihi bulunmaz. Konut kirasında ayrım kiraya veren bakımından sınırlı sonuç doğurur, çünkü sürenin dolması tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Kiracı açısından ise fesih bildirim süreleri değişir.

Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Geçerlidir. Kanun kira için yazılı şekil aramaz, tarafların anlaşması sözleşmeyi kurar. Güçlük geçerlilikte değil ispattadır. Kira bedelinin miktarı, ödeme gününün hangi tarih olduğu ve depozitonun yatırılıp yatırılmadığı belge yoksa tanık beyanıyla tartışılır. Banka dekontları sözlü ilişkide en güvenilir delildir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Sözleşmenin ayakta durması için üç unsur yeterlidir. Kiralanan, kira bedeli ve tarafların birbirine uygun iradesi. Uygulamada eksik yazılan her madde, ileride tartışma doğuran bir boşluk bırakır. Aşağıdaki kalemler metne mutlaka yazılmalıdır.

1. Kiralananın açık adresi ile ada ve parsel bilgisi
2. Tarafların kimlik numarası ve iletişim bilgileri
3. Aylık kira bedeli ve her ay hangi gün ödeneceği
4. Başlangıç tarihi ve sözleşmenin süresi
5. Artışın hangi yöntemle hesaplanacağı
6. Depozito tutarı ve iade koşulları
7. Demirbaş listesi ile sayaç endeksleri

Tarafların Anlaşması Gereken Asgari Konular

Kiralananın hangi taşınmaz olduğu, ödenecek bedel ve kullanımın bırakılacağı konusunda anlaşma sağlandığında sözleşme kurulmuş sayılır. Diğer maddeler eksik kalsa dahi ilişki geçerlidir ve boşluklar kanun hükümleriyle doldurulur. Boşluğun kanunla doldurulması çoğu zaman kiraya verenin beklediği sonucu vermez, bu nedenle metnin ayrıntılı yazılması tercih edilir.

Kiralananın Açık Şekilde Belirlenmesi

Yalnızca sokak adı yazmak yeterli değildir. İl, ilçe, mahalle, cadde, kapı numarası ve bağımsız bölüm numarası tam olarak belirtilir. Tapu kaydındaki ada ve parsel bilgisinin eklenmesi, aynı binada birden fazla daire bulunduğunda karışıklığı önler. Kiralanan alanın metrekaresi, oda sayısı ve varsa depo ile otopark hakkı ayrıca yazılır.

Başlangıç Tarihi ve Süre

Başlangıç tarihi, anahtarın teslim edildiği gündür ve kira yılının hesabı bu tarihten yürür. Sözleşme süresi genellikle bir yıl belirlenir. Süre yazılmazsa sözleşme belirsiz süreli sayılır. Artış zamanı, fesih bildirim süresi ve on yıllık uzama hesabı doğrudan başlangıç tarihine bağlı olduğundan bu tarihin gün, ay ve yıl olarak yazılması gerekir.

Kaç Nüsha Düzenlenmeli ve Kimde Kalmalı?

Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve her nüsha taraflarca ayrı ayrı imzalanır. Emlak danışmanı aracılığıyla yapılan işlemlerde üçüncü nüsha aracıda kalır. Aracılık hizmeti tüketici işlemi sayıldığından komisyon uyuşmazlıkları Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü düzenlemelerine tabidir. Parasal sınırın altındaki talepler için tüketici hakem heyetine başvuru yapılır.

Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgilerinin Doğru Yazılması

Taraf bilgilerinin eksik yazılması, icra takibinin ve tahliye davasının en sık takıldığı noktadır. Kimlik numarası olmayan bir kiracıya karşı takip başlatmak zordur. Tebligatın ulaşmaması ise sürecin aylarca uzamasına yol açar.

T.C. Kimlik Numarası ve Adres Bilgisi

Her iki tarafın adı, soyadı, kimlik numarası ve yerleşim yeri adresi yazılır. Yabancı uyruklu kiracıda yabancı kimlik numarası ve pasaport bilgisi alınır. Kimlik numarası, icra takibinde borçlunun sorgulanmasını ve mal varlığı araştırmasını mümkün kılar. Kimlik fotokopisinin sözleşme ekinde saklanması ileride ispat kolaylığı sağlar.

Birden Fazla Kiracı veya Malik Olması Hali

Aynı konutta oturan kişilerin tamamı kiracı sıfatıyla imza attığında borçtan müteselsilen sorumlu olurlar. Yalnızca birinin imzaladığı sözleşmede diğerleri kiracı sayılmaz. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, kiralama olağan yönetim işi olduğundan pay ve paydaş çoğunluğunun kararı aranır. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda tüm mirasçıların katılımı istenir.

Vekil veya Yetkili Temsilci ile İmzalama

Malik adına imza atan kişinin noterden düzenlenmiş vekaletnamesi olmalıdır. Vekaletnamede kiraya verme yetkisinin açıkça bulunması gerekir, genel bir yönetim yetkisi tartışma doğurur. Şirket adına imzalayan kişinin imza sirkülerindeki temsil yetkisi kontrol edilir. Vekaletname örneği sözleşmeye eklenir ve tarihi ile azli olup olmadığı sorgulanır.

Tebligat Adresi Belirlemenin Önemi

Sözleşmeye tebligat adresi konulması, ihtarname ve dava dilekçesinin ulaşmasını kolaylaştırır. Adres değişikliğinin yazılı bildirilmesi gerektiği, aksi halde eski adrese yapılan tebligatın geçerli sayılacağı maddeye eklenir. Kiracının cep telefonu numarası ve elektronik posta adresi de yazılır. Bildirim kanalının belirsiz kalması, tahliye sürecinde en çok zaman kaybettiren eksikliktir.

Kira Bedeli ve Ödeme Gününün Belirlenmesi

Kira bedelinin rakam ve yazıyla belirtilmesi tahrifat riskini azaltır. Ödeme günü ay içinde belirli bir güne bağlanır. Bedelin hangi hesaba yatırılacağı, hesap sahibinin adı ve IBAN numarasıyla birlikte yazılır.

Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesi

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması yasaktır. Kural, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ile getirilmiştir. Yasağa aykırı kayıtlar Türk lirasına çevrilir ve idari para cezası uygulanabilir. Yurt dışında yerleşik kiracılar bakımından sınırlı istisnalar bulunur.

Ödeme Günü ve Gecikme Sonuçları

Kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan günde ödenir. Ödeme yapılmazsa kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı süre verir ve bu süre konut ile çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Aynı kira yılında iki haklı ihtar çekilmesi ise ayrı bir tahliye sebebi oluşturur ve kiracının icra yoluyla tahliyesi yolunu açar.

Kira Ödemelerinin Banka Üzerinden Yapılması Yükümlülüğü

Konut ve işyeri kira ödemelerinin tutarına bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Zorunluluğa uymayan kiracı ile kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası kesilir. Elden yapılan ödemeler ayrıca ispat sorunu doğurur. Sözleşmeye hesap numarasının yazılması, ödemenin doğru hesaba gitmesini ve dekontun delil değeri kazanmasını sağlar.

Açıklama Alanının Doğru Doldurulması

Havale açıklamasına taşınmazın adresi ve hangi ayın kirası olduğu yazılır. “Ocak 2026 kirası, Bağdat Caddesi No 12 Daire 5” biçimindeki bir açıklama, ödemenin hangi borca mahsup edildiğini tartışmasız hale getirir. Açıklaması boş bırakılan transferler borç ödemesi veya emanet para olarak nitelendirilebilir. Depozito ödemesi de ayrı bir açıklamayla gönderilmelidir.

TBK m.344 Uyarınca Kira Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?

Artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile bu sınır uygulanır. Sınırın altında bir oran kararlaştırılması ise mümkündür.

TÜFE On İki Aylık Ortalamaya Atıf Yapan Madde

En güvenli düzenleme, orana atıf yapan bir cümledir. “Kira bedeli her yıl, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır” ifadesi hem geçerli hem uygulanabilir bir kayıttır. Oran her ay yenilendiğinden, artışın hangi ayın verisiyle hesaplanacağı da yazılmalıdır.

Sabit Oranlı Artış Kaydının Riskleri

Yüzde otuz gibi sabit bir oran yazmak iki yönlü risk taşır. Endeks daha düşük çıkarsa kayıt geçersiz olur ve endeks oranı uygulanır. Endeks daha yüksek çıkarsa kiraya veren kendi yazdığı düşük oranla bağlı kalır. Sabit oranın avantajı öngörülebilirliktir, bedeli ise esnekliğin kaybedilmesidir.

Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Düzenleme

Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen kiralarda artış oranı hakim tarafından belirlenir. Hakim, endeksteki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Karar hakkaniyete göre verilir ve endeksle sınırlı değildir. Bu dönemde kira tespiti davası açılması, bedelin piyasa düzeyine çekilmesinin tek yoludur.

Artış Maddesi Hiç Yazılmazsa Ne Olur?

Sözleşmede artış kaydı bulunmazsa kiraya veren kendiliğinden zam yapamaz. Bedelin yeniden belirlenmesi için kira tespiti davası açılması gerekir. Hakim yine endeks oranıyla bağlı kalarak yeni bedeli tayin eder. Dava süreci uzun olduğundan, artış maddesinin baştan yazılması her iki taraf için de zaman kazandırır.

Depozito ve Kefalet Maddeleri

Güvence bedeli ve kefalet, kiraya verenin alacağını güvence altına almasının iki yoludur. Her ikisi de kanunda sınırlandırılmıştır. Sınırların aşıldığı kayıtlar geçersiz sayılır veya kanuni sınıra indirilir.

Güvence Bedelinin Üst Sınırı ve Yatırılma Usulü

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Aşan kısım talep edilemez. Güvence para olarak veriliyorsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Uygulamada bu usul çoğu zaman izlenmez ve depozito doğrudan kiraya verene elden verilir.

Depozitonun İadesine İlişkin Açık Hüküm

Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını ya da takip başlattığını bankaya bildirmezse, kiracının istemi üzerine güvence iade edilir. Sözleşmeye iade süresi ve hangi kalemlerin mahsup edileceği açıkça yazılmalıdır.

Kefaletin Yazılı Şekil ve Azami Miktar Şartı (TBK m.583)

Kefalet sözleşmesi yazılı olmadıkça geçerli değildir. Kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil olma iradesi kefilin el yazısıyla belirtilmelidir. Yalnızca sözleşmenin altına atılan bir imza kefalet doğurmaz. Matbu formlardaki “kefil” satırının el yazısı olmadan doldurulması, kefaleti baştan geçersiz kılar.

Eş Rızası Aranan Haller

Evli bir kişinin kefil olabilmesi için eşinin yazılı rızası gerekir. Rıza, kefalet sözleşmesinin kurulmasından önce veya en geç kurulduğu anda verilmelidir. Sonradan alınan onay eksikliği gidermez. Mahkemece ayrılık kararı verilmiş veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmuş eşler bakımından bu şart aranmaz.

Kefaletin Süresi ve Sona Ermesi

Gerçek kişinin verdiği her türlü kefalet, sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıl geçmekle kendiliğinden sona erer. Kefaletnamede süre yazılmamışsa, sorumluluğun uzayan kira dönemlerini de kapsayıp kapsamadığı tartışılır. Yargıtay yerleşik içtihadında, uzayan dönemler için sorumluluğun açıkça kararlaştırılmış olması aranmaktadır. Süre ve azami tutarın metne yazılması bu tartışmayı bitirir.

Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı

Çıkışta yaşanan tartışmaların büyük kısmı, girişte hangi eşyanın hangi durumda teslim edildiğinin yazılmamasından doğar. Liste ve tutanak, sonradan yapılacak her iddianın karşısına konulabilecek tek belgedir.

Demirbaşların Marka ve Adet Bilgisiyle Yazılması

Kombi, klima, ankastre fırın, dolap ve mutfak tezgahı gibi eşyalar marka, model ve adet bilgisiyle listelenir. “Mutfak takımı” gibi genel ifadeler yerine dolap sayısı yazılır. Cihazların çalışır durumda teslim edildiği ayrıca belirtilir. Garanti belgesi bulunan cihazların belgeleri de listeye eklenerek kiracıya teslim edilir.

Sayaç Endekslerinin Kayıt Altına Alınması

Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının teslim anındaki endeks değerleri rakamla yazılır. Abonelik devri yapılıp yapılmadığı belirtilir. Endeks kaydı bulunmadığında, önceki kiracıdan kalan borçlar yeni kiracıya çıkarılabilir. Sayaç fotoğraflarının tarihli olarak çekilmesi ve tutanağa eklenmesi, dağıtım şirketiyle yaşanacak uyuşmazlıkta işi kolaylaştırır.

Fotoğraflı Teslim Tutanağı Hazırlama

Teslim tutanağı, konutun her odasının fotoğrafıyla birlikte hazırlanır. Duvar, parke, kapı ve mutfak dolaplarındaki mevcut hasarlar tek tek yazılır. Tutanak iki taraf tarafından imzalanır ve tarih atılır. Fotoğrafların dijital ortamda saklanması yeterlidir, ancak dosya tarihlerinin korunması gerekir.

Çıkışta Karşılaştırma ve Uyuşmazlık Önleme

Tahliye günü aynı liste üzerinden ikinci bir tutanak düzenlenir. Olağan kullanımdan doğan eskimeden kiracı sorumlu tutulamaz, bu ayrım kanunun açık hükmüdür. Boya ve badana talebi ancak olağan kullanımı aşan kirlenme varsa haklıdır. İki tutanağın karşılaştırılması, depozitodan yapılacak kesintinin tutarını tartışmasız biçimde ortaya koyar.

Geçersiz Sayılan Ceza Koşulu ve Muacceliyet (TBK m.346)

Matbu kira formlarında yer alan bazı maddeler, imzalanmış olsa bile hüküm doğurmaz. Kanun, kiracıyı korumak amacıyla bu kayıtları kesin hükümsüz saymıştır. Geçersizlik hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Sözleşme kaydı	Durumu	Dayanak
Gecikmede cezai şart	Geçersiz	m.346
Yıllık kiranın muacceliyeti	Geçersiz	m.346
Üç aylık depozito	Geçerli	m.342
Endekse atıflı artış	Geçerli	m.344
Kiracı aleyhine değişiklik	Geçersiz	m.343

Kira Bedeli Dışında Ödeme Yükümlülüğü Getirme Yasağı

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Yönetim gideri adı altında ek bedel, geç ödeme için sabit tutar veya sözleşme yenileme ücreti öngören maddeler geçersizdir. Yasak, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Yan gider kavramı ise ısınma, aydınlatma ve su gibi kullanıma bağlı giderleri karşılar.

Gecikme Halinde Tüm Yılın Muaccel Olması Kaydı

Bir ayın kirasının gecikmesi halinde yılın kalan aylarının da muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir. Böyle bir maddeye dayanılarak başlatılan icra takibinde kiracı itiraz edebilir. Kiraya veren yalnızca gerçekten muaccel olan ayları isteyebilir. Muacceliyet kaydına dayanan takipler, itiraz üzerine büyük ölçüde iptal edilmektedir.

Cezai Şart Öngören Hükümlerin Akıbeti

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar hükümsüzdür. Sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesi halinde öngörülen cezai şart bakımından da aynı değerlendirme yapılmaktadır. Kiraya verenin talep edebileceği şey, kiralananın benzer koşullarda yeniden kiralanabileceği makul süreye kadar işleyen kira bedelidir.

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı (TBK m.343)

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşme yenilenirken tahliye taahhüdü imzalatılması, depozitonun artırılması veya yeni yükümlülükler eklenmesi bu yasağa girer. Kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütler bakımından tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşme Süresi ve Uzama Sonrası Fesih Bildirimi

Belirli süreli konut kirası, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Kiracı ise bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

İşlem	Süre	Bildiren
Dönem sonu feshi	15 gün önce	Kiracı
On yıl sonrası fesih	3 ay önce	Kiraya veren
Kira borcunda ihtar	30 gün	Kiraya veren
Depozito bildirimi	3 ay	Kiraya veren
Belirsiz sürede fesih	3 ay önce	Kiracı

Belirli Süreli Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması

Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Uzama her yıl tekrarlanır ve sayı sınırı yoktur. Aynı koşullarla uzama, kira bedelinin de artırılmayacağı anlamına gelmez, artış maddesi uygulanmaya devam eder.

Kiracının Fesih Bildirimi Süresi

On beş günlük süre, kira döneminin bitiş tarihinden geriye doğru sayılır. Bildirimin bu süre içinde kiraya verene ulaşması gerekir, gönderilmesi yeterli değildir. Noter aracılığıyla yapılan bildirimde tebliğ tarihi kesin biçimde belgelenir. Süre kaçırılırsa kiracı bir yıl daha kira ödemekle yükümlü hale gelir.

Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Sonrası Fesih Hakkı

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Hesap, sözleşme süresi bittikten sonra başlayan uzama yıllarından yapılır. Taşınmazı sonradan satın alanlar bakımından yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yolu ayrı bir seçenektir.

Bildirimlerin Yazılı Şekilde Yapılması Zorunluluğu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Telefonla veya sözlü olarak yapılan bildirim sonuç doğurmaz. Mesajlaşma uygulamaları üzerinden gönderilen metinlerin yazılı şekil şartını karşılayıp karşılamadığı tartışmalıdır. Noter ihtarnamesi, hem şekli hem tebliğ tarihini güvence altına alan tercih edilen yoldur.

İşyeri Kira Sözleşmelerinde Ek Dikkat Noktaları

İşyeri kiralarında sözleşme, işletmenin sürekliliğini doğrudan etkiler. Faaliyetin ruhsata bağlanması, tadilat yatırımının korunması ve devir imkanı baştan düzenlenmelidir. Konut kirasında önemsiz görünen maddeler burada belirleyici hale gelir.

Faaliyet Konusu ve Kullanım Amacının Belirlenmesi

Kiralananın hangi faaliyet için kullanılacağı açıkça yazılır. Amaç dışı kullanım, kiraya verene ihtar ve fesih hakkı verir. Kiracı açısından ise faaliyetin dar yazılması, işletme konusunu değiştirmesini engeller. Yan faaliyetlerin de eklenmesi veya faaliyet değişikliğinin kiraya verenin onayına bağlanması dengeli bir çözümdür.

Alt Kira ve Devir Yasağı Maddeleri (TBK m.322-323)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. Kira ilişkisinin devri de yazılı rızaya bağlıdır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

Tadilat ve Katkı Bedeli Düzenlemeleri

Kiracının yaptığı esaslı değişiklikler kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir. Rıza alınmışsa, kiraya veren aksi kararlaştırılmadıkça değişikliğin eski hale getirilmesini isteyemez. Tahliye anında taşınmazın değerinde önemli bir artış varsa kiracı uygun bir bedel talep edebilir. Yatırım tutarı yüksekse, amortisman süresi ve tahliye halinde ödenecek bedel sözleşmeye yazılmalıdır.

Damga Vergisi Yükümlülüğü

Konut kira sözleşmelerinde damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanmaktadır. İşyeri kira sözleşmeleri ise sözleşmede yazılı yıllık kira toplamı üzerinden nispi damga vergisine tabidir. Kefil bulunması vergiyi ayrıca etkiler. Yükümlülük taraflar arasında müteselsildir ve güncel oran Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından doğrulanmalıdır.

Ruhsat ve İmar Uygunluğunun Kontrolü

Kiralanan taşınmazın imar durumu ve yapı kullanma izni, planlanan faaliyete uygun olmayabilir. İşyeri açma ve çalışma ruhsatının alınamaması halinde kiracı sözleşmeden dönebilir ve zararının tazminini isteyebilir. Sözleşmeye, ruhsat alınamaması durumunda ödenen bedellerin iade edileceği yönünde bir madde konulması kiracıyı korur. Kontrolün imza öncesinde yapılması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar kira sözleşmesi hazırlanırken en çok iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Somut sözleşmenin metni farklıysa değerlendirme de değişebilir.

Kira sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?

Zorunlu değildir. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından adi yazılı metin geçerlidir. Noter onayı yalnızca imzaların ve tarihin inkar edilemez hale gelmesini sağlar. İmza itirazının beklendiği veya yüksek bedelli işyeri kiralarında noterden geçirmek yararlıdır. Geçerlilik açısından ek bir şart getirmez.

Matbu kira kontratı kullanmak yeterli mi?

Kısmen yeterlidir. Kırtasiyeden alınan formlar temel bilgileri içerir, ancak artış yöntemi, demirbaş listesi ve tebligat adresi gibi alanları boş bırakır. Formların arka yüzündeki genel şartların bir kısmı ise kanun karşısında geçersizdir. Boş alanların doldurulması ve gereksiz maddelerin çizilerek paraflanması gerekir.

Sözleşmede yazan cezai şart maddesi geçerli mi?

Kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu geçersizdir. Kiracıya kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. İmzalanmış olması sonucu değiştirmez, geçersizlik kesindir. Kiraya veren gecikme nedeniyle yalnızca temerrüt faizi ve varsa gerçek zararını isteyebilir.

Kiracı sözleşme süresi bitmeden çıkarsa ne olur?

Kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süreye kadar kira bedelinden sorumludur. Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü vardır ve taşınmazı yeniden kiralamak için çaba göstermesi beklenir. Yerine aynı koşullarda kabul edilebilir yeni bir kiracı bulunursa sorumluluk sona erer.

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Edilebilir. Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şerh, taşınmazı sonradan satın alan kişinin sözleşmeye uymasını sağlar. Uygulamada uzun süreli işyeri kiralarında tercih edilir. Şerh için sözleşmede açık bir hüküm bulunması ve tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir.

Aidatı kim öder, sözleşmede nasıl düzenlenir?

Kullanıma bağlı ortak giderler kural olarak kiracıya aittir. Anataşınmazın ana yapısını ilgilendiren büyük onarım ve demirbaş yenileme giderleri ise malike düşer. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kiracı, ortak gider borcundan kira bedeli kadarıyla malikle birlikte sorumludur. Ayrımın sözleşmede kalem kalem yazılması tartışmayı önler.

Kira Sözleşmenizi Online Avukata İnceletin

Sözleşme metni imzalanmadan önce okunduğunda düzeltilebilir, imzalandıktan sonra ise ancak dava konusu olur. İnceleme, taraflardan hangisinin yanında olunduğuna göre farklı noktalara odaklanır. Değerlendirme uzaktan yapılabilir.

İmzadan Önce Sözleşme Kontrolünün Faydası

Geçersiz maddelerin ayıklanması, eksik alanların doldurulması ve artış yönteminin doğru yazılması yarım saatlik bir okuma ile mümkündür. Aynı hataların dava aşamasında düzeltilmesi ise aylar sürer. Online hukuki danışmanlık hizmeti kapsamında metin gönderilerek madde bazlı not alınabilir.

Kiracı ve Ev Sahibi İçin Ayrı Risk Analizi

Kiracı için öncelik depozitonun iadesi, tadilat yatırımının korunması ve tahliye baskısına karşı güvencedir. Kiraya veren için öncelik ise ödemenin düzenli tahsili, taşınmazın korunması ve tahliye yollarının açık tutulmasıdır. Aynı madde iki taraf için farklı sonuç doğurduğundan, inceleme kimin adına yapıldığı belirtilerek yürütülür.

Belgelerinizi Uzaktan Nasıl İletirsiniz?

Sözleşme taslağı, tapu kaydı örneği, demirbaş listesi ve varsa eski sözleşme elektronik ortamda iletilir. Fotoğraf yerine taranmış nüsha gönderilmesi okunabilirliği artırır. Belgeler incelendikten sonra görüntülü avukat danışma görüşmesinde madde madde değerlendirme yapılır.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Talep iletilirken taşınmazın konut mu işyeri mi olduğu, sözleşmenin süresi ve tarafların sıfatı belirtilir. Görüşme saati belirlendikten sonra taslak üzerinde değişiklik önerileri yazılı olarak paylaşılır. İmza aşamasına kadar geçen sürenin kısa olması halinde inceleme aynı gün içinde tamamlanabilir.