Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir sorusunun tek bir cevabı yoktur. Kiracının kirayı ödeyip ödememesi, sözleşmenin kaç yıldır sürdüğü ve taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyulup duyulmadığı farklı yollar açar. Yanlış yol seçildiğinde süreç bir yıl geriye gider.

Kiracının tarafında da bilinmesi gereken bir sınır bulunur. Kanun, tahliye sebeplerini sınırlı sayıda saymış ve kiracı aleyhine değiştirilmelerini yasaklamıştır. Sözleşme süresinin dolması tek başına çıkarma sebebi değildir. Kilit değiştirmek veya elektrik kesmek gibi girişimler ise suç oluşturabilir.

Ev sahibi kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir. TBK m.350 gereksinim, m.351 yeni malikin ihtiyacı, m.352 tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebeplerini düzenler. On yıllık uzama süresi dolduğunda m.347 uyarınca üç ay önceden bildirimle sebep göstermeden fesih mümkündür.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hallerde Çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiraları özel koruma altındadır. Kiraya veren, sözleşmeyi dilediği zaman ve dilediği gerekçeyle sona erdiremez. Tahliye ya kanunda sayılan bir sebebe dayalı dava ile ya da uzun süre koşuluna bağlı bildirim ile gerçekleşir.

Ölçüt	Bildirimle fesih	Dava yoluyla
Dayanak	TBK m.347	TBK m.350-352
Sebep şartı	Yok	Var
Bekleme	10 yıllık uzama	Sebebe göre
Bildirim	3 ay önce	Sebebe göre
Sonuç	Sözleşme biter	Mahkeme kararı

Türk Borçlar Kanunu’nda Sınırlı Sayıda Tahliye Sebebi İlkesi

Tahliye sebepleri kanunda tek tek sayılmıştır ve kıyas yoluyla çoğaltılamaz. Sözleşmeye konulan “ev sahibi istediğinde tahliye edilir” türü kayıtlar geçersizdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerde ise m.331 uyarınca olağanüstü fesih ayrı bir imkan olarak durur.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki Koruyucu Hükümler

Koruyucu hükümler, üstü kapalı ve konut ya da işyeri olarak kullanılan taşınmazlar için geçerlidir. Arsa, açık depo ve benzeri taşınmazlar bu kapsamda değildir ve genel kira hükümlerine tabidir. Kiralananın niteliği, uygulanacak fesih usulünü doğrudan belirler. Sözleşmedeki kullanım amacı ile fiili kullanım farklıysa fiili durum esas alınır.

Sözleşme Süresinin Bitmesi Tek Başına Yeterli mi?

Yeterli değildir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Uzama, kanundan doğduğu için ayrıca yeni bir sözleşme imzalanması da gerekmez.

Tahliye Yolunun Seçiminde Belirleyici Kriterler

Seçim üç veriye göre yapılır. Kiracının borcu var mı, elde yazılı bir tahliye taahhüdü bulunuyor mu, sözleşme kaç yıldır sürüyor. Borç ve taahhüt hallerinde icra yolu, gereksinim halinde dava yolu öne çıkar. Görev her halde sulh hukuk mahkemesindedir ve yargılama 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)

Kiraya veren, taşınmaza kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyuyorsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı davacıya düşer. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

Kanun, kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar. Çocuk ve torun altsoy, anne baba ve büyükanne büyükbaba üstsoy sayılır. Kardeş için ihtiyaç ileri sürülemez, meğer ki bakma yükümlülüğü bulunsun. Sayım sınırlıdır ve genişletilmesi mümkün değildir.

İhtiyacın Samimi ve Sürekli Olması Şartı

Yargıtay yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Geçici bir kullanım isteği veya kira bedelini yükseltme amacı tahliye sebebi sayılmaz. Kira bedelinin yenilenme dönemindeki artışı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi verilerine bağlı olduğundan bu yolla artış sağlanamaz. Davacının boş başka taşınmazı bulunması iddiayı zayıflatır.

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Dava Açma Zamanı

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemi ve bildirim süreleri uygulanır, bu tarihten itibaren bir aylık süre işler. Kiraya veren dava açacağını süresi içinde yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar. Bildirimin tebliğ edildiğinin belgelenmesi zorunludur.

İhtiyacın İspatında Kullanılan Deliller

Halen oturulan konut için ödenen kira dekontları, nüfus kayıt örneği ve adres kayıt sistemi çıktısı temel belgelerdir. Sağlık sorunu ileri sürülüyorsa rapor eklenir. İşyeri ihtiyacında vergi levhası, oda kaydı ve mevcut işyerine ait sözleşme sunulur. Tanık beyanları bu belgeleri tamamlayıcı işlev görür.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliyenin Özellikleri

İşyeri gereksiniminde, işin gerçekten yürütüldüğünün ve mevcut yerin yetersiz kaldığının ortaya konması gerekir. Yeni kurulacak bir iş için de ihtiyaç ileri sürülebilir, ancak hazırlıkların somut belgelerle gösterilmesi beklenir. Faaliyet konusunun taşınmazın niteliğine uygun olması aranır. Ruhsat alınabilirliği bu değerlendirmede dikkate alınır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)

Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sözleşme satışla sona ermez. Yeni malik, kendisi veya yakınları için gereksinim duyuyorsa özel bir usul izleyerek tahliye isteyebilir.

Kiralananı Satın Alan Kişinin Hakları

Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve kiracı yeni malike karşı haklarını korur. Alıcı, kira bedelini tahsil etme hakkını devirle birlikte kazanır. Tahliye istenecekse kanunun öngördüğü bildirim ve bekleme süreleri işletilir. Tapudaki devrin muvazaalı olduğu ileri sürülürse tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Edinme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde Yazılı Bildirim

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Edinme tarihi, tapu sicilindeki tescil tarihidir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması tebliğ tarihini kesinleştirir. Bir aylık süre hak düşürücüdür ve kaçırıldığında bu yola dayanılamaz.

6 Ay Sonra Dava Açma ve Alternatif Yol

Yazılı bildirimden altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Altı ay dolmadan açılan dava erken kabul edilir ve reddedilir. Bildirim yapılmamış olsa bile yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkanına sahiptir. İki yol arasındaki tercih, sözleşmenin bitiş tarihine göre yapılır.

Bildirim Yapılmazsa Hangi Haklar Kaybedilir?

Bir aylık bildirim süresi kaçırıldığında altı ay sonra dava açma yolu kapanır. Kiraya veren, sözleşme süresinin sonunu beklemek zorunda kalır ve bu bekleme yıllara yayılabilir. Uygulamada en sık yapılan hata, tapu devrinden sonra bildirimin ihmal edilmesidir. Satın alma kararı verilirken bu takvimin önceden planlanması gerekir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse tahliye istenebilir. Şart, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesidir. Basit boya ve tadilat işleri bu kapsama girmez.

Esaslı Onarım ve Genişletme Kavramı

Esaslı onarım, yapının taşıyıcı sistemine veya kullanım düzenine köklü müdahale gerektiren işlerdir. Kat ilavesi, iç duvarların kaldırılması ve tesisatın tümüyle yenilenmesi bu kapsamda değerlendirilir. Mutfak dolabının değişmesi veya cephe boyası esaslı onarım sayılmaz. Ayrım, keşif ve bilirkişi incelemesiyle netleşir.

Kullanımın İmkansız Hale Gelmesi Şartı

Onarım sürerken kiracının taşınmazda oturmaya devam edebilmesi halinde tahliye istenemez. Kanun, kullanımın imkansız olmasını açıkça aramaktadır. Bir dairenin onarımı sırasında diğer dairelerin kullanılabilir kalması, o daireler bakımından tahliye talebini dayanaksız bırakır. İmkansızlık teknik rapor ile ortaya konur.

Ruhsat ve Proje Belgelerinin Önemi

Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı, iddianın en güçlü delilidir. Belediyeden alınan belgeler işin gerçekten planlandığını gösterir. Ruhsatsız veya proje aşamasına gelmemiş taleplerde dava genellikle reddedilir. Belgelerin dava tarihinden önce temin edilmiş olması, samimiyet değerlendirmesinde olumlu karşılanır.

Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Yapılarda Durum

Riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlarda 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanır ve süreç idari yolla yürür. Tespit kesinleştikten sonra maliklere ve kiracılara altmış günden az olmamak üzere tahliye süresi verilir. Ayrıca mahkeme kararı gerekmez. Kiracıların bu kapsamdaki yardım haklarının ayrıca araştırılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Çıkarma (TBK m.352/1)

Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi bağlayıcıdır. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren bir ay içinde icraya başvurur veya dava açar. Bu yol, belge esaslı olduğu için hızlı sonuç verir.

Şart	İçerik	Sonuç
Zaman	Teslimden sonra	Geçerli
Şekil	Yazılı	Geçerli
Tarih	Belirli gün	Geçerli
Sözleşmeyle aynı gün	Baskı karinesi	Geçersiz
Süre	1 ay içinde	Dava veya icra

Taahhütnamenin Teslimden Sonra Düzenlenmesi Şartı

Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle birlikte ve aynı tarihte imzalanan taahhütler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edilerek geçersiz sayılır. Uygulamada mahkemeler bu noktayı öncelikle incelemektedir. Taahhüt tarihinin sözleşme tarihinden sonraki bir güne ait olması bu nedenle belirleyicidir.

Yazılı Şekil ve Belirli Tahliye Tarihi Zorunluluğu

Taahhüdün yazılı yapılması ve boşaltma tarihinin belirli ya da belirlenebilir olması gerekir. “En kısa sürede” veya “ihtiyaç halinde” gibi ifadeler taşıyan metinler geçersizdir. Taahhüdü kiracının bizzat imzalaması aranır, aile bireyinin imzası kiracıyı bağlamaz. Adi yazılı şekil yeterlidir, noter onayı zorunlu değildir.

1 Ay İçinde İcra Takibi veya Dava Açma

Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse bir aylık süre işlemeye başlar. Kiraya veren bu süre içinde icra dairesine başvurabilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Süre hak düşürücüdür ve kaçırıldığında taahhüde dayanılamaz. İcra yolu tercih edildiğinde dava şartı arabuluculuk aşaması aranmaz.

Boş Tarihli Taahhütnamelerde Uygulamadaki Tartışma

Tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan taahhütnameler yaygındır. Kiracı, tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürerek belgeye itiraz edebilir. Yargıtay uygulamasında, imzası inkar edilmeyen belgedeki boşlukların anlaşmaya uygun doldurulduğu karine olarak kabul edilmekte, aksini ispat yükü kiracıya bırakılmaktadır. İmzanın inkarı halinde ise imza incelemesi yapılır.

Kira Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye

Kira borcunu ödemeyen kiracı için iki ayrı yol bulunur. Otuz günlük süre veren temerrüt ihtarı fesih hakkı doğurur. Aynı kira yılında iki kez ihtara sebep olan kiracı ise kira yılı sonunda açılacak davayla çıkarılabilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyede 30 Günlük Süreli İhtar (TBK m.315)

Muaccel olan kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verilir ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, bildirimin tebliğ edildiği günü izleyen gün başlar. Fesih uyarısı taşımayan yazılar temerrüt ihtarı sayılmaz.

İki Haklı İhtar Şartları ve Dava Süresi (TBK m.352/2)

Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olması aranır. İhtarlar farklı aylara ait kira borçlarına dayanmalı ve borç muaccel olduktan sonra gönderilmiş olmalıdır. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Borcun sonradan ödenmesi bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Seçeneği

Kira alacağı için başlatılan takipte tahliye de istenebilir. Ödeme emrinde kiracıya itiraz için yedi gün, ödeme için otuz gün süre verilir. İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa otuz günlük sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yol dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.

Hangi Yol Daha Hızlı Sonuç Verir?

Belgeye dayanan yollar daha hızlıdır. Kiracının itiraz etmediği icra takibi, aylar yerine haftalarla ölçülen bir süreçtir. Tanık ve keşif gerektiren gereksinim davaları ise en uzun süren dosyalardır. Kira sözleşmesinin noterde düzenlenmiş olması, itiraz halinde icra mahkemesinden sonuç almayı kolaylaştırır.

Kiracının Aynı İlçede Konutu Bulunması (TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması tahliye sebebidir. Şart, kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesidir. Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Olması

Konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması gerekir. Çocuğa ya da anne babaya ait taşınmaz bu kapsamda değildir. Konutun oturmaya elverişli olması aranır, harabe durumdaki veya başkasına kiraya verilmiş bir taşınmaz elverişli sayılmayabilir. Taşınmazın büyüklüğü ve ailenin ihtiyacına uygunluğu da değerlendirilir.

Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları Kriteri

Ölçüt, kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediyesinin sınırlarıdır. Aynı ildeki başka bir ilçede bulunan konut bu sebebe dayanak olmaz. Büyükşehirlerde ilçe sınırı bu nedenle titizlikle kontrol edilir. Belediye sınırlarındaki değişiklikler, dava tarihindeki idari duruma göre değerlendirilir.

Kiraya Verenin Sözleşme Kurulurken Bilgisi Olmaması

Kiraya veren, sözleşme yapılırken kiracının o ilçede konutu bulunduğunu biliyorsa bu sebebe dayanamaz. Bilgi sahibi olduğunu gösteren yazışmalar kiracı tarafından sunulabilir. Konutun sözleşmeden sonra edinilmiş olması ise kiraya veren lehine sonuç doğurur. Edinme tarihi tapu kaydından belirlenir.

Tapu ve Adres Kayıtlarıyla İspat

Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyetini ve edinme tarihini gösterir. Adres kayıt sistemi çıktısı, kiracının nerede oturduğunu ortaya koyar. Mahkemeden bu kayıtların ilgili kurumlardan celbi istenir. Konutun kullanım durumu tartışmalıysa keşif yapılarak elverişlilik değerlendirilir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih (TBK m.347)

Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiraya verene sebep göstermeden fesih imkanı tanınmıştır. Hak, on yıllık uzama süresinin dolmasıyla doğar. Bildirimin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.

10 Yıllık Sürenin Nasıl Hesaplandığı

Süre, sözleşmenin ilk belirli süresi dolduktan sonra başlayan uzama yıllarından hesaplanır. Bir yıllık sözleşmede uzama ikinci yılda başlar ve on yıllık uzama on birinci yılın sonunda tamamlanır. Kiraya veren bunu izleyen uzama yılının bitimi için bildirimde bulunabilir. Fiilen on ikinci yılın sonunda tahliye istenebilir hale gelir.

3 Ay Önceden Yapılacak Yazılı Bildirim

Bildirim, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Geç yapılan bildirim o yıl için sonuç doğurmaz ve bir sonraki uzama yılına sarkar. Noter kanalı tebliğ tarihini kesinleştirdiği için tercih edilir. Bildirimde sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği açıkça yazılır.

Sebep Göstermeden Fesih Hakkı

Bu yolda gereksinim, taahhüt veya borç aranmaz. Kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeye son verebilir. Kiracı süre sonunda taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır ve mahkeme yalnızca bildirimin usulüne uygunluğunu inceler. Dava öncesinde arabuluculuk şartı burada da geçerlidir.

İşyeri Kiralarında Uygulama Farkı

Çatılı işyeri kiralarında da aynı hüküm uygulanır ve on yıllık uzama koşulu değişmez. Kiracının ticari faaliyeti bu süreyi uzatmaz. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih dönemi ve bildirim süreleri kiralananın niteliğine göre belirlenir.

Ev Sahibinin Başvuramayacağı Yasa Dışı Tahliye Yolları

Kiracının rızası olmadan taşınmaza girmek, kilidi değiştirmek veya aboneliği kestirmek hukuki bir tahliye yolu değildir. Bu davranışlar suç oluşturabileceği gibi tazminat sorumluluğu da doğurur. Tahliye yalnızca icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.

Kilit Değiştirme veya Elektrik Kesme

Kiracının kullanımındaki taşınmazın kilidini değiştirmek konut dokunulmazlığının ihlali kapsamında değerlendirilebilir ve mala zarar verme suçunu da gündeme getirir. Elektrik veya su aboneliğini kestirmek, kiraya verenin taşınmazı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırıdır. Kiracı, zilyetliğin korunması hükümlerine dayanarak durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.

Eşyaların Çıkarılması ve Cebri Müdahale

Kiracının eşyalarını kendi kararıyla dışarı çıkarmak hiçbir koşulda hukuka uygun değildir. Eşyaya zarar verilmesi ayrıca tazminat sorumluluğu doğurur. Taşınmazda kalan eşyalar ancak icra müdürlüğü marifetiyle tutanakla tespit edilip muhafaza altına alınabilir. Kiraya verenin bu işlemi kendisinin yapması, ceza soruşturmasına konu olur.

Kiracıya Baskı Uygulamanın Cezai Boyutu

Tehdit, cebir ve rahatsız edici davranışlar Türk Ceza Kanunu kapsamında ayrı suçlar oluşturur. Alacağını tahsil amacı bu fiilleri hukuka uygun hale getirmez. Kiracı, olayları tutanak ve kayıtlarla belgeleyip savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Uygulamada bu tür girişimler, tahliye davasında kiraya verenin konumunu da zayıflatmaktadır.

Haksız Fiil Nedeniyle Tazminat Riski

Hukuka aykırı müdahale sonucu kiracının uğradığı zarar tazmin edilir. Konaklama gideri, taşınma masrafı ve hasar gören eşyanın bedeli talep edilebilir. Kişilik hakkı ihlal edilmişse manevi tazminat da istenir. Zilyetliğin korunması davaları ise fiilin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her halde bir yıl içinde açılır.

Tahliyeden Sonra 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de eski haliyle aynı yasak geçerlidir. Kurala aykırılık tazminat sorumluluğu doğurur.

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Tahliyelerinde Yasağın Kapsamı

Yasak, gereksinim ve yeniden inşa sebebiyle yapılan tahliyeleri kapsar. Tahliye taahhüdü veya kira borcu nedeniyle boşaltılan taşınmazlarda uygulanmaz. Üç yıllık süre fiili tahliye tarihinden itibaren işler. Taşınmazın satılması yasağın kapsamı dışındadır, çünkü hüküm kiraya vermeyi yasaklamaktadır.

Yasağa Aykırı Davranan Kiraya Veren Tazminat Öder

Kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Tutar, sözleşmedeki son bedel üzerinden belirlenir ve yaklaşık hesap için hukuki hesaplama araçları kullanılabilir. Dava, kiraya verene karşı sulh hukuk mahkemesinde açılır. Vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir.

Eski Kiracıya Öncelik Hakkı Tanınması

Yeniden inşa ve imarı tamamlanan taşınmazda eski kiracının, yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Bildirim yapılmadan yapılan kiralama tazminat sorumluluğu doğurur.

Haklı Sebeple İstisna Halleri

Kanun, haklı sebebin varlığında yasağı uygulamaz. Gereksinim duyan kişinin vefatı, sağlık durumunun değişmesi veya şehir değiştirmesi haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Haklı sebebin ispatı kiraya verene düşer ve somut belgeyle desteklenmesi beklenir. Genel nitelikli açıklamalar yeterli görülmez.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar kiracı tahliyesi konusunda en çok iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Sözleşmenin türü ve elde bulunan belgeler farklıysa değerlendirme de değişir.

Evimi satacağım, kiracıyı bu sebeple çıkarabilir miyim?

Çıkaramazsınız. Satış tek başına tahliye sebebi değildir ve kira sözleşmesi satışla sona ermez. Taşınmazı satın alan kişi kendisi veya yakınları için gereksinim duyarsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra dava açabilir. Kiracılı satış hukuken mümkündür.

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa çıkarabilir miyim?

Ancak kanunda sayılan diğer sebeplerden biri varsa çıkarabilirsiniz. Gereksinim, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü veya kiracının aynı ilçede konutu bulunması bu sebepler arasındadır. On yıllık uzama süresi dolmuşsa sebep göstermeden bildirimle fesih de mümkündür. Düzenli ödeme tek başına tahliyeyi engellemez.

Kiracıyı çıkarmanın en hızlı yasal yolu hangisidir?

Elde yazılı tahliye taahhüdü veya ödenmemiş kira borcu varsa icra yoluyla tahliye en hızlı sonucu verir. Bu iki yol dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır ve doğrudan icra dairesinde başlar. Kiracı itiraz etmezse süreç kısalır. Gereksinim sebebine dayanan davalar ise daha uzun sürer.

Kiracı çıkmazsa polis çağırabilir miyim?

Mahkeme kararı ve icra emri olmadan çağıramazsınız. Kolluk gücü, ancak icra müdürlüğünün belirlediği fiili tahliye gününde ve müdürlüğün talebiyle görev alır. Kendiliğinden yapılan müdahaleler suç oluşturabilir. Tahliye işlemi her halde icra dairesi eliyle yürütülür.

Sözleşmede yazan cezai şart tahliye için yeterli mi?

Yeterli değildir. Cezai şart yalnızca para alacağı doğurur, tahliye sonucu yaratmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenlenen cezai şart kayıtları ayrıca geçersiz sayılır. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılması gerekir.

Ev sahibi değiştiğinde kira sözleşmesi sona erer mi?

Ermez. Taşınmazı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracının hakları devam eder. Depozito ve sözleşmedeki diğer koşullar da geçerliliğini korur. Yeni malik tahliye istiyorsa kanundaki bildirim ve bekleme sürelerine uymak zorundadır.

Kiracı Tahliyesi İçin Online Hukuki Destek

Tahliyede sonucu belirleyen, sebebin doğru seçilmesi ve takvimin doğru kurulmasıdır. Aynı dosyada birden fazla yol açık olabilir ve bunlardan biri diğerinden aylar önce sonuç verir. Değerlendirme uzaktan yapılabilir.

Durumunuza Uygun Tahliye Yolunun Belirlenmesi

Sözleşmenin başlangıç tarihi, kiracının ödeme düzeni ve elde bulunan belgeler birlikte incelenir. İcra yolu ile dava yolu arasındaki tercih bu incelemenin sonucunda yapılır. Sorularınızı iletmek için avukata ücretsiz danışma sayfası kullanılabilir. Kiracı tarafındaki değerlendirme de aynı ölçütlere göre yapılır.

Belgelerinizin Uzaktan İncelenmesi

Kira sözleşmesi ve ekleri, tapu kaydı, varsa tahliye taahhütnamesi ve gönderilmiş ihtarnameler elektronik ortamda iletilir. Kira ödemelerini gösteren banka hesap dökümü eklenir. Belgelerin okunaklı ve tam sayfa olarak gönderilmesi, süre hesabındaki hataları önler. Taşınmazın niteliği ve kullanım amacı da belirtilir.

Online Görüşme Nasıl Planlanır?

Görüşme saati elektronik ortamdan belirlenir ve toplantı çevrimiçi yapılır. Uygun bir zaman seçmek için online avukat randevusu sayfası kullanılabilir. Vekaletname bulunulan yerdeki herhangi bir noterden düzenlenebilir. Şehir dışında ya da yurt dışında olmak sürecin yürütülmesine engel oluşturmaz.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Kısa bir olay özeti ve belgeler iletilerek başvuru yapılır. Talep gayrimenkul ve miras hukukunda online danışmanlık başlığı altından oluşturulur. Görüşme sonunda izlenecek yol, süre takvimi ve hazırlanacak belgelerin listesi yazılı olarak paylaşılır.