Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası çoğu zaman bir cenaze sonrası öğrenilen bir bilgiyle başlar. Miras bırakanın taşınmazını yıllar önce çocuklarından birine devrettiği ortaya çıkar. Tapuda satış görünür, ancak kimse bir bedel ödendiğini hatırlamaz.

Aynı dava, vekaletname verilen kişinin taşınmazı kendi yakınına devretmesi veya ileri yaşta olup ne yaptığını bilmeyen bir kişinin imza atması halinde de açılır. Ortak nokta, tapudaki kaydın gerçek hukuki duruma uymamasıdır. Kanun bu tabloyu yolsuz tescil olarak adlandırır ve düzeltilmesini ayni hak sahibine bırakır.

Tapu iptal ve tescil davası, TMK m.1025 uyarınca yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir ve yetki taşınmazın bulunduğu yerde kesindir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik ile vekaletin kötüye kullanılması sebeplerinde dava süreye bağlı değildir. Harç nispi olup dava değeri taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Dava, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini amaçlar. Mahkeme hem mevcut tescilin iptaline hem de taşınmazın davacı adına yazılmasına karar verir. İki talep birlikte ileri sürülür, ayrı ayrı açılmaz.

Dava Yolsuz Tescilin Düzeltilmesini Amaçlar (TMK m.1025)

Türk Medeni Kanunu m.1025, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse hakkı zedelenen kişiye tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme imkanı tanır. Yolsuzluk, tescilin geçerli bir hukuki sebepten yoksun olmasıdır. Sahte vekaletname, muvazaalı satış ve ehliyetsiz kişinin imzası bu sonucu doğuran tipik hallerdir.

Ayni Hak Talebi Olarak Niteliği

Talep bir alacak değil, mülkiyet hakkına dayanan ayni hak talebidir. Nitelik, davanın kime karşı açılacağını ve hangi sürelere tabi olacağını belirler. Ayni hak talepleri kural olarak zamanaşımına uğramaz. Dava taşınmazın son maliki olarak görünen kişiye yöneltilir, kayıt zincirinde ara maliklerin bulunması halinde hepsi davalı gösterilir.

Tapu Sicilinin Aleniyeti ve Güveni İlkesi

Tapu sicili aleni bir kayıttır ve ilgisini inanılır kılan herkes inceleyebilir. Kayda iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişi TMK m.1023 uyarınca korunur. Koruma, sicile duyulan güvenin sonucudur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi, devrin hangi tarihte ve hangi hukuki sebeple yapıldığını ortaya koyar.

Kimler Dava Açabilir?

Davayı, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi açar. Gerçek malik, mirasçılar, önalım hakkı sahibi paydaş ve aile konutu üzerinde rızası alınmayan eş bu kişiler arasındadır. Alacaklılar kural olarak doğrudan dava açamaz, ancak tasarrufun iptali yoluna gidebilir. Vasi ve kayyım, temsil ettiği kişi adına dava açabilir.

Hangi Hallerde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılır?

Dava sebepleri, tescili geçersiz kılan hukuki sakatlığa göre ayrılır. İrade sakatlığı, ehliyet eksikliği ve temsil yetkisinin aşılması en sık görülen başlıklardır. Her sebep farklı delillerle ispatlanır.

Dava sebebi	Süreye tabi mi	Görevli mahkeme
Muris muvazaası	Hayır	Asliye hukuk
Ehliyetsizlik	Hayır	Asliye hukuk
Vekalet kötüye kullanımı	Hayır	Asliye hukuk
Tenkis	1 ve 10 yıl	Asliye hukuk
Önalım hakkı	3 ay ve 2 yıl	Asliye hukuk

Muvazaalı Devir İşlemleri

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek görünürde başka bir işlem yapmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19, sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek ve ortak iradesinin esas alınacağını belirtir. Görünürdeki işlem irade uyuşmazlığı nedeniyle geçersizdir. Gizli işlem ise ancak kendi şekil şartını taşıyorsa ayakta kalır.

Hukuki Ehliyetsizlik

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı işlemler hukuki sonuç doğurmaz. İleri yaş, ağır demans, akıl hastalığı ve alkol ya da madde bağımlılığı bu sonucu doğurabilir. Ehliyetsizlik iddiası, devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin somut kayıtlarla desteklenmelidir. İşlem tarihinde vasi atanmış olması iddiayı önemli ölçüde güçlendirir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekaletname verilen kişinin taşınmazı kendisine, eşine veya yakınına devretmesi sık görülen bir tablodur. Devir bedelsiz yapılmışsa ya da bedel gerçekten ödenmemişse vekalet görevi kötüye kullanılmış sayılır. Vekilin yetkisi biçimsel olarak yeterli görünse bile, vekil edenin menfaatine aykırı işlem geçersizdir.

Aile Konutu Şerhine Aykırı Devir (TMK m.194)

Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rıza alınmadan yapılan devirde diğer eş tapu iptali isteyebilir. Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunuyorsa üçüncü kişinin iyiniyeti ileri sürülemez. Şerh yoksa alıcının durumu somut olaya göre değerlendirilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Uyuşmazlıklar

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının malvarlığını devretmesi karşılığında bakım borçlusunun onu ölünceye kadar bakıp gözetmesini öngörür. Sözleşme miras sözleşmesi şeklinde ve resmi memur önünde düzenlenir. Bakım borcu hiç yerine getirilmemişse sözleşmenin feshi ve devredilen taşınmazın iadesi istenebilir. Sözleşmenin mal kaçırma amacı taşıdığı iddiası ise muvazaa hükümlerine göre incelenir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Dava

Miras bırakanın, mirasçısından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gösterip gerçekte bağışlaması muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu kurumun sınırlarını çizmiştir. Karar bugün de uygulanmaktadır.

Ölçüt	Muris muvazaası	Tenkis
Davacı	Tüm mirasçılar	Saklı paylı
Süre	Yok	1 ve 10 yıl
Sonuç	Tapu iptali	Payın indirimi
Devir türü	Görünürde satış	Gerçek bağış

Muris Muvazaasının Unsurları

Dört unsur birlikte aranır. Miras bırakanın mirasçısından mal kaçırma amacı taşıması, görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmaması, tarafların bu konuda anlaşmış olması ve gizli bir bağış iradesinin bulunması gerekir. Amaç unsuru dosyanın merkezindedir. Miras bırakanın taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı bu noktada araştırılır.

Görünürdeki İşlem ile Gizli Bağış Ayrımı

Tapuda satış olarak gösterilen işlem, taraflar gerçekte satış istemedikleri için geçersizdir. Arkasındaki gizli bağış ise taşınmaz bağışının resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle ayrıca geçersiz kalır. İki işlemin de ayakta duramaması, taşınmazın terekeye dönmesi sonucunu doğurur. Mahkeme, davacının miras payı oranında iptal ve tescile karar verir.

Saklı Pay Sahibi Olmayan Mirasçı da Dava Açabilir mi?

Açabilir. Muris muvazaası davasında saklı pay sahibi olma şartı aranmaz. Kardeşler, yeğenler ve atanmış mirasçılar dahil terekede hak sahibi olan herkes davacı olabilir. Kural, davanın tenkisten ayrılan en belirgin yanıdır. Mirasçılıktan çıkarılmış veya mirası reddetmiş kişilerin dava hakkı ise bulunmaz.

İspat Araçları Arasında Tanık, Bedel Farkı, Ekonomik Durum Sayılır

Muvazaa iddiası tanık dahil her türlü delille ispatlanır. Tapudaki satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark en güçlü emaredir. Bedeller Türkiye İstatistik Kurumu endeksleriyle güncellenerek karşılaştırılır. Miras bırakanın ekonomik durumu, satış yapmaya ihtiyacı olup olmadığı ve mirasçılarıyla ilişkisi ayrıca değerlendirilir.

Tenkis Davası ile Farkı ve Terditli Talep

Tenkis, saklı payı zedelenen mirasçının tasarrufun payına düşen kısmının indirilmesini istemesidir. Muris muvazaasında ise işlemin tamamı geçersiz sayılır. Muvazaa ispatlanamazsa dava reddedilir, bu nedenle dilekçede tenkis talebi terditli olarak ileri sürülür. Terditli talep, tenkis için öngörülen sürelerin kaçırılmasını da önler.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle İptal

Vekaletname veren kişi, vekilin kendi yararına hareket edeceğine güvenir. Yetki biçimsel olarak devredilmiş olsa bile, vekilin işlemi vekil edenin menfaatine aykırıysa hukuk düzeni bu işlemi korumaz. Dava, tapunun iptali ve vekil edenin adına tescili talebiyle açılır.

Vekilin Özen ve Sadakat Borcu (TBK m.506)

Vekil, üstlendiği işi vekil edenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Kendi çıkarını vekil edenin çıkarının önüne koyması sadakat borcuna aykırıdır. Taşınmazı piyasa değerinin çok altında satmak, bedelsiz devretmek veya kendi yakınına aktarmak bu aykırılığın en açık biçimleridir.

Vekaletnamenin Kapsamının Aşılması

Vekaletnamede satış yetkisi bulunmadığı halde satış yapılması, yetkinin aşılmasıdır. Bağışlama yetkisi ayrıca ve açıkça verilmemişse vekil bağış yapamaz. Yetkisiz temsille kurulan işlem, vekil edenin onayı olmadıkça onu bağlamaz. Vekaletnamenin verildiği tarih, azledilip azledilmediği ve noterdeki asıl metni dosyaya getirtilir.

Üçüncü Kişinin İyiniyeti Nasıl Değerlendirilir?

Vekille işlem yapan kişi, vekilin görevini kötüye kullandığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa korunmaz. Devrin yakın akraba arasında olması, bedelin fahiş biçimde düşük gösterilmesi ve ödemenin hiç yapılmamış olması kötüniyet emareleridir. Alıcının taşınmazı hiç görmeden aynı gün satın alması da dikkate alınır. İyiniyet iddiasını ispat yükü alıcıya düşer.

Bedel Ödenmemiş Devirlerde İspat

Bedelin gerçekten ödendiği banka kayıtları, dekont ve para çıkışıyla gösterilir. Elden ödeme iddiasında alıcının o tarihte böyle bir parayı ödeyecek gelirinin bulunduğu araştırılır. Vergi kayıtları, banka hesap hareketleri ve mal varlığı sorgusu mahkemece celbedilir. Ödeme belgelenemediğinde işlem bağış olarak nitelendirilir ve şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılır.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali

Ayırt etme gücü olmayan kişinin yaptığı işlem baştan geçersizdir. Geçersizlik kesin olduğundan sonradan onaylanamaz. Dava, devri yapan kişinin işlem tarihindeki zihinsel durumunun tespitine dayanır.

Fiil Ehliyeti ve Ayırt Etme Gücü Kavramı

Fiil ehliyeti, kişinin kendi işlemleriyle hak kazanabilmesi ve borç altına girebilmesidir. Ehliyetin temel koşulu ayırt etme gücüdür. Ayırt etme gücü, yapılan işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayabilme yeteneğini ifade eder. Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik doğurmaz, aranan şey akla uygun biçimde davranma yeteneğinin yitirilmiş olmasıdır.

Sağlık Kurulu Raporu ve Adli Tıp İncelemesi

Mahkeme, devir tarihine ait hastane kayıtlarını, reçeteleri ve varsa sağlık kurulu raporlarını getirtir. Dosya daha sonra Adli Tıp Kurumu’nun ilgili ihtisas kuruluna gönderilir. Kurul, işlem tarihi itibarıyla ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı konusunda görüş bildirir. Rapor, dosyanın sonucunu belirleyen tek belge niteliğindedir.

Vasi Atanmış Kişilerin Yaptığı İşlemler

Vesayet altındaki kişi, taşınmazını vasisinin ve sulh hukuk mahkemesinin izni olmadan devredemez. İzin alınmadan yapılan devir geçersizdir. Vesayet kararının işlem tarihinden önce verilmiş olması ehliyetsizliği güçlü biçimde gösterir. Vesayet sonradan başlamışsa, ehliyetsizliğin devir tarihinde de bulunduğunun ayrıca ispatlanması gerekir.

Ehliyetsizliğin Zamanaşımına Tabi Olmaması

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası herhangi bir süreye bağlı değildir. Kesin hükümsüzlük, zamanın geçmesiyle geçerli hale gelmez. Aradan yirmi yıl geçmiş olması davanın açılmasını engellemez. Ancak taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere geçmiş olması sonucu değiştirebileceğinden, gecikmenin pratik bir bedeli bulunur.

İnançlı İşlem ve Danışıklı Satış İddiaları

İnançlı işlem, taşınmazın belirli bir amaçla devredilmesi ve amacın gerçekleşmesiyle iade edilmesinin kararlaştırılmasıdır. Devir gerçektir, iade borcu ise inanç sözleşmesinden doğar. İspat rejimi muvazaadan farklıdır.

İnançlı İşlemin Tanımı ve İspat Şartı

Borç için teminat verilmesi veya taşınmazın haciz riskinden korunması amacıyla yapılan devirler bu kapsamdadır. Devralan, kararlaştırılan amaç gerçekleştiğinde taşınmazı iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay’ın 5 Şubat 1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, inanç sözleşmesinin yazılı delille ispatını aramaktadır.

Yazılı Delil Kuralı ve İstisnaları

Yazılı delil, tarafların imzasını taşıyan bir belgedir. Noterde düzenlenmesi şart değildir, adi yazılı metin yeterlidir. Yazılı delil başlangıcı sayılabilecek bir belge bulunuyorsa tanık dinlenebilir. Karşı tarafın açık muvafakati halinde de tanığa başvurulur. Mesajlaşma kayıtlarının yazılı delil başlangıcı sayılıp sayılmayacağı somut içeriğe göre değerlendirilir.

Teminat Amaçlı Devirlerde Uygulama

Borç ödendiği halde taşınmazın iade edilmemesi en sık görülen uyuşmazlıktır. Davacı, devrin satış değil teminat amacı taşıdığını ortaya koymak zorundadır. Borcun miktarı ile taşınmazın değeri arasındaki büyük fark, teminat iddiasını destekleyen bir ölçüttür. Borcun ödendiğine dair banka kayıtları dosyaya sunulur.

Alacağın Tahsili Amacıyla Yapılan Devirler

Alacaklının tahsilat kolaylığı sağlamak için taşınmazı geçici olarak devralması da inançlı işlem sayılır. Amaç gerçekleştikten sonra taşınmazın geri verilmesi gerekir. Devralanın taşınmazı üçüncü kişiye satması halinde iade imkanı ortadan kalkabilir ve talep tazminata dönüşür. Devirle birlikte yazılı bir iade protokolü düzenlenmesi bu riski azaltır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında mahkeme seçimi tarafların iradesine bırakılmamıştır. Yanlış mahkemede açılan dava usulden reddedilir ve harçlar yeniden yatırılır. Görev ile yetkinin baştan doğru belirlenmesi zaman kaybını önler.

Asliye Hukuk Mahkemesinin Görevi

Dava, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür. Sulh hukuk mahkemesi görevli değildir. Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuğa da tabi değildir, doğrudan mahkemeye başvurulur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ise durum farklıdır ve kira davalarında zorunlu arabuluculuk aşaması işletilir.

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesinin Kesin Yetkisi (HMK m.12)

Taşınmazın aynından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki kuralı sözleşmeyle değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Davacının veya davalının nerede oturduğu sonuca etki etmez. Yetkisiz mahkemede açılan davada, yetki itirazı üzerine dosya yetkili mahkemeye gönderilir.

Birden Fazla Taşınmaz Varsa Yetki

Farklı yerlerde bulunan birden çok taşınmaz için dava, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Şart, taşınmazların aynı davalıya ait olması veya aralarında hukuki bağlantı bulunmasıdır. Aynı miras bırakandan gelen taşınmazlar bu şartı karşılar. Uygulamada, delillerin toplanması bakımından en çok taşınmazın bulunduğu yer tercih edilmektedir.

Miras Davalarıyla Birleştirme

Aynı tereke üzerinde açılan tenkis, mirasçılık belgesinin iptali ve ortaklığın giderilmesi davalarıyla tapu iptal davası arasında bağlantı bulunabilir. Bağlantı halinde dosyaların birleştirilmesi istenir. Birleştirme, çelişkili karar riskini ortadan kaldırır. Ortaklığın giderilmesi davası, tapu iptal davası sonuçlanıncaya kadar bekletici sorun yapılabilir.

Dava Sürecinde Bilirkişi ve Keşif Aşamaları Nasıl İşler?

Yargılamanın ağırlığı belge toplama ve keşif aşamasındadır. Mahkeme resmi kurumlardan kayıt getirtir, taşınmazı yerinde inceletir ve tanıkları dinler. Aşamaların sırası dosyanın türüne göre değişir.

1. Tapu kayıtları ve akit tabloları celbedilir.
2. Nüfus kayıt örneği ve mirasçılık belgesi getirtilir.
3. Banka ve vergi kayıtları üzerinden bedel araştırılır.
4. Taşınmazda keşif yapılıp değer tespit edilir.
5. Tanıklar dinlenir ve bilirkişi raporu alınır.

Tapu ve Nüfus Kayıtlarının Celbi

Mahkeme, taşınmazın oluşum dosyasını, akit tablolarını ve tüm devir kayıtlarını tapu müdürlüğünden ister. Akit tablosu, işlemin hangi tarihte, hangi bedelle ve kimlerin huzurunda yapıldığını gösterir. Nüfus kayıt örneği ile taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi ortaya konur. Miras bırakanın ölüm tarihi ve mirasçılık sıfatı bu kayıtlardan doğrulanır.

Banka Kayıtları ve Bedel Ödemesinin Araştırılması

Satış bedelinin ödendiği iddia ediliyorsa, ödemeyi yaptığı öne sürülen kişinin hesap hareketleri istenir. Aynı tarihlerde miras bırakanın hesabına giren bir tutar bulunup bulunmadığı incelenir. Alıcının gelir durumu vergi kayıtlarıyla değerlendirilir. Para hareketinin hiç görülmemesi, bedelin ödenmediği yönünde güçlü bir sonuca ulaştırır.

Keşif ve Değer Tespiti Bilirkişi Raporu

Keşifte taşınmaz yerinde görülür, sınırları ve niteliği tespit edilir. Bilirkişi, devir tarihindeki ve dava tarihindeki değeri ayrı ayrı hesaplar. İki değer arasındaki fark ile tapudaki satış bedelinin karşılaştırılması muvazaa değerlendirmesinin temelini oluşturur. Taşınmazda kiracı bulunması keşfi engellemez, kiracının tahliyesi tadilat nedeniyle tahliye gibi sebeplerle ayrı bir davanın konusudur.

Tanık Beyanlarının Değerlendirilmesi

Tanıklar, miras bırakanın devir sırasındaki iradesini ve aile içi ilişkileri anlatır. Komşular, muhtar ve taşınmazı kullananlar sıklıkla dinlenir. Taraflarla akrabalık bağı bulunan tanıkların beyanları temkinle karşılanır. Duyuma dayanan anlatımlar tek başına hükme esas alınmaz, somut olaylara dayanan beyanlar üstün tutulur.

Yargılama Ne Kadar Sürer?

Süre, taşınmaz sayısına ve toplanacak delillerin ağırlığına göre değişir. Adli tıp incelemesi gereken ehliyetsizlik dosyalarında yargılama belirgin biçimde uzar. İstinaf ve temyiz aşamaları da hesaba katılmalıdır. Uygulamada bu tür dosyalar ilk derecede birkaç yıl sürmekte, kanun yolu incelemeleriyle birlikte toplam süre daha da artmaktadır.

Tapu Kaydına Tedbir Şerhi ve Devrin Önlenmesi

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye satılması, verilecek kararı işlevsiz bırakabilir. İhtiyati tedbir bu riski önlemek için istenir. Talep, dava dilekçesiyle birlikte veya dava açılmadan önce ileri sürülebilir.

İhtiyati Tedbir Talebi Nasıl Yapılır?

Talepte, hangi taşınmaz üzerinde tedbir istendiği ada ve parsel bilgisiyle belirtilir. Davanın kazanılma ihtimalinin yaklaşık olarak ispatlanması gerekir. Mahkeme, gecikmesinde sakınca bulunması halinde karşı tarafı dinlemeden karar verebilir. Karar tapu müdürlüğüne yazılarak kütüğe şerh düşülür ve devir işlemi durdurulur.

Teminat Yatırma Yükümlülüğü

Tedbir kararı kural olarak teminat karşılığında verilir. Teminat, haksız çıkılması halinde karşı tarafın uğrayacağı zararı karşılamak içindir. Miktar hakim tarafından takdir edilir ve taşınmazın değeriyle bağlantılıdır. Adli yardım talebi kabul edilen davacılar teminattan muaf tutulabilir. Nakit yerine kesin ve süresiz banka teminat mektubu da sunulabilir.

Şerhin Üçüncü Kişilere Etkisi

Kütüğe işlenen tedbir şerhi, taşınmazı sonradan devralacak kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Şerhten sonra yapılan devirler dava sonucuna göre etkilenir. Alıcı, kaydı incelediğinde uyuşmazlığı öğrenmiş sayılır. Şerh mülkiyeti dondurmaz, yalnızca devralanın korunmamasını sağlar.

Tedbir Talebinin Reddi Halinde İtiraz

Tedbir talebinin reddi kararına karşı kanun yoluna başvurulabilir ve başvuru öncelikle incelenir. Kabul edilen tedbire karşı ise karşı taraf bir hafta içinde itiraz edebilir. İtiraz üzerine mahkeme tedbiri kaldırabilir veya değiştirebilir. Ret gerekçesi çoğu zaman yaklaşık ispatın yetersizliğidir, bu nedenle delillerin talep aşamasında sunulması önem taşır.

Zamanaşımı Süreleri ve Dava Masrafları

Tapu iptal davalarında süre sorunu, dayanılan hukuki sebebe göre değişir. Ayni hakka dayanan talepler süreye bağlı değilken, tenkis ve önalım gibi talepler hak düşürücü sürelere tabidir. Masraf hesabı ise taşınmazın değeri üzerinden yapılır.

Muris Muvazaasında Süre Sınırı Var mı?

Bulunmaz. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçı, terekede hak sahibi olduğu sürece davayı açabilir. Uzun süre sessiz kalmak tek başına hak kaybı doğurmaz. Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması ise sonucu değiştirebilir.

Tenkis Davasında 1 ve 10 Yıllık Süreler (TMK m.571)

Tenkis davası, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl içinde açılır. Her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinin üzerinden on yıl geçmekle dava hakkı düşer. Süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Nispi Harç Hesabı ve Gider Avansı

Dava değeri, taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelidir. Karar ve ilam harcı nispi olarak hesaplanır ve dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır. Ayrıca tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı alınır. Dava şartı arabuluculuğa tabi tahliye davalarında arabuluculuk masrafından farklı olarak burada doğrudan harç yatırılır ve güncel tarife adliye veznesinden öğrenilir.

Davayı Kaybetme Halinde Karşı Vekalet Ücreti

Dava reddedilirse davacı, karşı tarafın avukatına vekalet ücreti ödemekle yükümlü tutulur. Ücret nispi olarak hesaplandığından taşınmazın değeri yükseldikçe tutar da artar. Yargılama giderleri de aleyhe hükmedilir. Bu risk nedeniyle dava açılmadan önce delil durumunun gerçekçi biçimde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar tapu iptal ve tescil davasında en sık iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Somut olayın belgeleri farklıysa değerlendirme değişebilir.

Babam evi kardeşime sattı, dava açabilir miyim?

Miras bırakan öldükten sonra açabilirsiniz. Devrin görünürde satış, gerçekte bağış olduğunu ve mal kaçırma amacı taşıdığını ispatlamanız gerekir. Satış bedelinin ödenmemiş olması, bedelin gerçek değerin çok altında gösterilmesi ve miras bırakanın satışa ihtiyacı bulunmaması bu iddiayı destekleyen ölçütlerdir.

Muris muvazaası davası kaç yıl içinde açılmalı?

Süre sınırı yoktur. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Aradan uzun yıllar geçmiş olması davanın açılmasını engellemez. Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere geçmesi halinde ise talep tazminata dönüşebilir.

Tapu iptal davası açarken tapuya şerh koydurabilir miyim?

Koydurabilirsiniz. Dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek tapu kaydına şerh düşülmesi istenir. Mahkeme yaklaşık ispat şartını değerlendirir ve genellikle teminat karşılığında karar verir. Şerh, taşınmazı sonradan devralacak kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır.

Miras bırakan sağken tapu iptal davası açılabilir mi?

Açılamaz. Mirasçılık sıfatı ölümle doğduğundan, miras bırakan hayattayken mirasçının dava hakkı bulunmaz. Kişi kendi malvarlığı üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir. Ancak ehliyetsizlik veya vekaletin kötüye kullanılması söz konusuysa, malikin kendisi ya da atanmış vasisi dava açabilir.

Tapu iptal davası masrafı ne kadar olur?

Masraf taşınmazın rayiç değerine göre değişir. Karar ve ilam harcı nispi olup dörtte biri peşin yatırılır. Ayrıca gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri eklenir. Toplam tutar dosya bazında hesaplandığından, dava açılmadan önce adliye veznesinden güncel tarifeye göre teyit alınmalıdır.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa dava sonuçsuz mu kalır?

Zorunlu olarak kalmaz. Alıcının kötüniyetli olduğu ispatlanırsa tapu iptali istenebilir. İyiniyetli alıcı korunuyorsa talep, devri yapan kişiden tazminat istemeye dönüşür. Tapu kaydına dava sırasında tedbir şerhi konulması, sonradan yapılacak devirlerde iyiniyet savunmasını baştan ortadan kaldırır.

Tapu Davanız İçin Online Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı

Tapu iptal davalarının sonucu, dava açılmadan önce toplanan belgelerle büyük ölçüde belirlenir. Akit tablosunun ve banka kayıtlarının incelenmesi, iddianın gerçekten dayanağı olup olmadığını gösterir. Ön değerlendirme uzaktan yapılabilir.

Tapu Kaydı ve Belgelerin Uzaktan İncelenmesi

Tapu kayıt örneği, akit tablosu, veraset ilamı ve varsa sağlık raporları elektronik ortamda iletilir. Belgeler üzerinden devrin tarihi, bedeli ve hukuki sebebi çıkarılır. Gayrimenkul ve miras hukukunda online danışmanlık kapsamında inceleme yapılarak eksik belgeler listelenir.

Dava Şansınızın Ön Değerlendirmesi

Muvazaa iddiasında bedel farkı, ödeme kaydının bulunup bulunmadığı ve miras bırakanın ekonomik durumu birlikte tartılır. Ehliyetsizlik iddiasında ise devir tarihine yakın sağlık kayıtları belirleyicidir. Delil durumu zayıfsa dava açmak yerine tenkis veya diğer talep yollarının değerlendirilmesi daha doğru olabilir.

Hazırlamanız Gereken Belgeler Listesi

Taşınmazın tapu kayıt örneği, devre ilişkin akit tablosu, mirasçılık belgesi, nüfus kayıt örneği ve devir tarihine ait sağlık kayıtları hazırlanır. Miras bırakanın banka hesap hareketleri ile alıcının gelir durumuna dair belgeler eklenir. Aile içi yazışmalar ve tanık olabilecek kişilerin listesi de yararlıdır.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Talep iletilirken taşınmazın bulunduğu il, devir tarihi ve taraflar arasındaki akrabalık belirtilir. Belgeler gönderildikten sonra görüşme saati kararlaştırılır. Online danışmanlık alanları arasından gayrimenkul başlığı seçilerek başvuru oluşturulabilir. Arsa payı devredilen projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri de aynı görüşmede incelenir.