Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 2026 Şekil Şartları ve Riskler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, çoğu ailenin ömrü boyunca imzaladığı en yüksek değerli belgedir. Arsa devredilir, karşılığında henüz yapılmamış daireler beklenir. Sözleşme iyi kurulmadığında bekleyiş yıllara yayılır ve arsa da elden çıkmış olur.

Riskin büyük kısmı imza aşamasında yönetilebilir. Kanun bu sözleşme için ağır bir şekil şartı öngörür ve şarta uyulmadığında metin baştan hükümsüz kalır. Teslim tarihi, paylaşım listesi ve gecikme yaptırımı yazılmadığında ise ihtilaf çıktığında elde tutunacak bir hüküm bulunmaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir. Adi yazılı veya imza onaylı metin hükümsüzdür. Teslim tarihi, paylaşım oranı ve gecikme tazminatı sözleşmeye yazılmalıdır. Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yıl, ağır kusur halinde yirmi yıl içinde açılır.

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Sözleşme, arsa sahibinin arsa paylarını devretmeyi, yüklenicinin ise bu paylar karşılığında bina yapıp bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği ilişkidir. İki edim karşılıklıdır. Arsa sahibi bedel ödemez, ödeme yerine arsa payı geçer.

Eser Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadinin Birleşimi

Yüklenicinin bina yapma borcu TBK m.470 ve devamındaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Arsa sahibinin pay devri borcu ise taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. İki sözleşme tipinin birleşmesi karma bir yapı doğurur. Uyuşmazlıkta hangi hükmün uygulanacağı, tartışmanın hangi edime ilişkin olduğuna göre belirlenir.

Tarafların Temel Edimleri

Arsa sahibi arsayı inşaata elverişli biçimde teslim eder ve kararlaştırılan oranda payı yükleniciye devreder. Yüklenici projeyi hazırlatır, ruhsatı alır, binayı sözleşmeye uygun biçimde yapar ve iskan alınmış olarak teslim eder. Edimler kural olarak birbirine bağlıdır ve pay devri inşaat seviyesine göre kademelendirilir.

Hasılat Paylaşımlı Sözleşmeden Farkı

Hasılat paylaşımlı modelde arsa sahibine daire değil, satıştan elde edilen gelirden pay verilir. Arsa payı devri genellikle satış anında alıcıya yapılır. Model, arsa sahibini piyasa riskine ortak eder ve satış fiyatının belirlenmesinde söz hakkı gerektirir. Kat karşılığı modelde ise sonuç dairedir ve satış riski yüklenicinin üzerindedir.

Uygulamada En Sık Görülen Modeller

Yaygın uygulama, arsa payının kademeli devridir. Ruhsat alındığında bir bölüm, kaba inşaat bittiğinde bir bölüm, iskan alındığında kalan bölüm devredilir. İkinci model tüm payın baştan devredilmesidir ve arsa sahibi için en riskli olanıdır. Üçüncü model, devrin tamamının teslime bırakılmasıdır ve yükleniciyi finansman bakımından zorlar.

Şekil Şartı Olarak Noterde Düzenleme Zorunluluğu

Sözleşme, tapu devri taahhüdü içerdiği için sıkı şekil kurallarına bağlıdır. Şekle aykırılık kesin hükümsüzlük doğurur ve hakim tarafından kendiliğinden gözetilir. Kural, her iki tarafı da korumaya yöneliktir.

Konu	Kural	Dayanak
Sözleşme şekli	Noterde düzenleme	Noterlik K m.60
Adi yazılı metin	Geçersiz	TMK m.706
Ayıp zamanaşımı	5 yıl	TBK m.478
Ağır kusurda süre	20 yıl	TBK m.478
Ceza koşulu indirimi	Hakim resen	TBK m.182

Resmi Şekil Şartının Hukuki Dayanağı

Türk Medeni Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını belirtir. Noterlik Kanunu m.60 ise taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme şeklinde yapılacak işlemler arasında sayar. İki hüküm birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesini zorunlu kılar.

Adi Yazılı Sözleşmenin Geçersizliği

Taraflar arasında el yazısıyla veya bilgisayarda hazırlanıp imzalanan metin geçerli değildir. Tanık huzurunda imzalanmış olması sonucu değiştirmez. Geçersizlik kesindir, sonradan onaylanarak geçerli hale getirilemez. Metnin geçersiz olması yüklenicinin yaptığı imalatın bedelsiz kalacağı anlamına gelmez, taraflar arasında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye yapılır.

Onaylama ile Düzenleme Şeklinde Noter İşlemi Farkı

Onaylama, noterin yalnızca imzanın kime ait olduğunu tasdik etmesidir. Düzenleme şeklinde işlemde ise noter metni bizzat kaleme alır, tarafların kimliğini ve iradesini tespit eder. Kat karşılığı sözleşmede aranan işlem düzenlemedir. Yalnızca imzası onaylanmış bir metin, şekil şartını karşılamaz ve geçersiz sayılır. Metnin imza öncesinde incelenmesi için online hukuki danışmanlık hizmeti kullanılabilir.

Şekle Aykırılığa Rağmen İfa Edilmiş Sözleşmelerde Durum

Yargıtay yerleşik içtihadına göre, taraflar edimlerinin önemli bölümünü yerine getirmişse şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı düşer. İnşaatı büyük ölçüde tamamlamış bir yükleniciye karşı geçersizlik iddiası genellikle korunmaz. Değerlendirme tamamlanma oranına ve tarafların davranışına göre yapılır, her geçersiz sözleşme bu şekilde ayakta tutulmaz.

Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Maddeler

Metnin uzunluğu değil, hangi konuların düzenlendiği önemlidir. Teknik şartname eklenmemiş bir sözleşmede malzeme kalitesi tartışması kazanılamaz. Aşağıdaki başlıkların hepsi ayrı madde olarak yazılmalıdır.

Arsanın Ada ve Parsel Bilgileri

Arsanın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası ile yüzölçümü yazılır. İmar durumu, emsal oranı ve yapılaşma koşulları belgelenerek eklenir. Tapudaki hak sahipliği ve varsa ipotek, haciz ya da şerhler kontrol edilir. Kayıt bilgileri tapu bilgileri sorgulama hizmeti üzerinden doğrulanabilir.

İnşaatın Teknik Şartnamesi ve Malzeme Kalitesi

Teknik şartname sözleşmenin ekidir ve her sayfası imzalanır. Beton sınıfı, yalıtım kalınlığı, doğrama tipi, asansör markası ve seramik kalitesi marka veya standart belirtilerek yazılır. “Birinci sınıf malzeme” ifadesi ölçülebilir değildir ve uyuşmazlıkta belirsiz kalır. Ortak alanların donanımı ve peyzaj işleri de şartnameye dahil edilir.

Ruhsat ve İskan Yükümlülüğü

Yapı ruhsatını almak ve yapı kullanma izin belgesini temin etmek yüklenicinin borcudur. Teslimin iskan alınmış olarak yapılacağı açıkça yazılmalıdır. İskansız teslim, dairenin abonelik işlemlerini ve satışını güçleştirir. Ruhsat süresinin uzatılması gereken hallerde başvuruyu kimin yapacağı da belirlenmelidir.

Vergi ile Harç Masraflarının Paylaşımı

Tapu harcı, damga vergisi, noter ücreti, proje ve ruhsat harçları ile abonelik bedellerinin hangi tarafa ait olduğu tek tek yazılır. Belediyeye ödenecek otopark bedeli ve altyapı katılım payları çoğu zaman gözden kaçar. Emlak vergisi yükümlülüğünün devir tarihine göre nasıl bölüneceği de düzenlenir.

Uyuşmazlık Halinde Yetkili Mahkeme ve Tahkim Kaydı

Taşınmazın aynına ilişkin talepler bakımından yetki kesindir ve sözleşmeyle değiştirilemez. Alacak ve tazminat talepleri için ise yetkili mahkeme kararlaştırılabilir. Tahkim kaydı konulacaksa hakem sayısı, seçim usulü ve uygulanacak kurallar açıkça yazılmalıdır. Eksik yazılan tahkim şartları uygulamada geçersiz sayılmaktadır.

Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Sözleşmede edimlerin sırası belirlenmemişse tartışma kaçınılmazdır. Yüklenici pay devrinin gecikmesinden, arsa sahibi ise inşaatın ilerlememesinden yakınır. Kademeli takvim bu kısır döngüyü önler.

Arsa Sahibinin Tapu Devri ve Vekaletname Verme Borcu

Arsa sahibi, kararlaştırılan oranı ve zamanı gözeterek payları devretmekle yükümlüdür. Ruhsat başvurusu, proje onayı ve kat irtifakı kurulması için yükleniciye vekaletname verilir. Vekaletnamenin satış yetkisi içerip içermeyeceği dikkatle belirlenmelidir. Sınırsız yetki veren vekaletname, arsa sahibinin en sık karşılaştığı zarar kaynağıdır.

Müteahhidin İnşaatı Zamanında ve Ayıpsız Tamamlama Borcu

Yüklenici, binayı sözleşmeye ve projeye uygun biçimde, kararlaştırılan tarihte teslim etmekle yükümlüdür. Ruhsata aykırı imalat yapması halinde arsa sahibi de idari yaptırımla karşılaşabilir. İnşaat sırasında komşu parsellere verilen zararlardan yüklenici sorumludur. İş güvenliği yükümlülükleri de yüklenicinin üzerindedir.

Sadakat ve Özen Borcu (TBK m.471)

Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Özenin ölçüsü, benzer işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken davranıştır. Malzemeden kısmak, projeyi habersiz değiştirmek ve şantiyeyi uzun süre durdurmak bu borca aykırıdır.

İşin Üçüncü Kişiye Devredilmesi Yasağı

Yüklenici işi bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Şahsi özelliklerinin önem taşıdığı hallerde işi bütünüyle başka bir firmaya devredemez. Sözleşmeye devir yasağı yazılması bu korumayı güçlendirir. Sözleşme devrinin her ilişkide aynı kurallara bağlı olmadığı, iş yeri kira sözleşmesinin devri örneğinde de görülür.

Paylaşım Oranı ve Bağımsız Bölüm Tahsisi

Oranın rakamla yazılması yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı kat ve cephe bilgisiyle listelenmediğinde, proje değiştiğinde paylaşım yeniden tartışılır.

Paylaşım Oranının Belirlenmesinde Ölçütler

Oran, arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti ve bölgedeki satış fiyatlarıyla belirlenir. Merkezi konumdaki arsalarda arsa sahibinin payı yükselir. Yıkım masrafı, kiracı tahliyesi ve kira yardımının kime ait olduğu orana etki eder. Nakit ilave bedel kararlaştırılıyorsa para birimi dikkatle seçilmelidir, kira sözleşmelerinde döviz yasağı örneğinde olduğu gibi bazı sözleşmelerde döviz belirlenmesi sınırlandırılmıştır.

Bağımsız Bölümlerin Liste ile Tahsisi

Sözleşme ekine, onaylı projedeki numaralarıyla birlikte bağımsız bölüm listesi konulur. Her bölümün katı, cephesi, brüt ve net alanı yazılır. Otopark, depo ve teras kullanım hakları ayrıca gösterilir. Proje tadilatı halinde listenin nasıl güncelleneceği de düzenlenmelidir, aksi halde her değişiklik yeni bir pazarlık konusu olur.

Kur’a Usulünün Sözleşmede Düzenlenmesi

Birden fazla arsa sahibi varsa daire seçimi kura ile yapılabilir. Kuranın ne zaman, hangi noter huzurunda ve hangi bölümler arasında çekileceği yazılır. Kura öncesinde bölümler değer bakımından dengelenir. Usul belirlenmediğinde, iyi cepheli daireler üzerinde çıkan anlaşmazlık projeyi aylarca durdurabilir.

Kat İrtifakı Kurulması ve Arsa Payı Tespiti

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapının bağımsız bölümleri üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kurulan haktır. Her bağımsız bölüme özgülenen arsa payı, bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir. Orantısız belirlenen paylar sonradan dava konusu olur. Kat irtifakı sahipleri, yapıyı projesine uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür.

Teslim Süresi ve Gecikme Tazminatı

Teslim tarihi belirsizse gecikmeden söz edilemez. Süre, ruhsat tarihinden mi sözleşme tarihinden mi işleyeceği belirtilerek yazılır. Yaptırım öngörülmeyen bir teslim tarihinin caydırıcılığı bulunmaz.

Teslim Tarihinin Açıkça Belirlenmesi

Süre, gün veya ay sayısı olarak ve başlangıç anı gösterilerek yazılır. “Ruhsat alındığı tarihten itibaren yirmi dört ay” biçimindeki bir düzenleme uygulanabilir. Teslimin iskan alınmış olarak yapılacağı da eklenir. Ruhsatın alınması için de ayrı bir süre konulmazsa, yüklenici başvuruyu geciktirerek asıl süreyi fiilen uzatabilir.

Gecikme Halinde Kira Kaybı Tazminatı

Teslim geciktiğinde arsa sahibi barınma ihtiyacını kirada karşılar ve ödediği bedeli yükleniciden ister. Zararın ispatı için kira sözleşmesi ve banka dekontları sunulur. Kiranın elden ödenmesi halinde belge sunulamadığından hesap emsal kira bedeli üzerinden yapılır. Aylık tazminat tutarının sözleşmede baştan belirlenmesi ispat yükünü ortadan kaldırır.

Cezai Şartın Geçerliliği ve İndirimi (TBK m.182)

Gecikme için kararlaştırılan ceza koşulu geçerlidir ve asıl alacaktan bağımsız istenebilir. Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Tacir sıfatı taşıyan yüklenici ise fahişlik iddiasıyla indirim isteyemez. Ceza koşulunun yanında gerçek zararın da talep edilebilmesi için sözleşmeye açık hüküm konulmalıdır.

Mücbir Sebep ve Süre Uzatımı Kayıtları

Deprem, sel ve resmi makam kararıyla inşaatın durdurulması gibi haller mücbir sebep sayılır. Hangi olayların süre uzatımı doğuracağı ve uzatımın kaç gün olacağı yazılır. Malzeme fiyatlarındaki artış tek başına mücbir sebep değildir. Yüklenicinin mücbir sebebi belirli bir süre içinde yazılı olarak bildirme yükümlülüğü de düzenlenmelidir.

Müteahhit İnşaatı Bitirmezse Fesih ve Dönme Nasıl İşler?

İnşaatın durması halinde atılacak ilk adım ihtarname göndermektir. Süre verilmeden yapılan fesih bildirimleri çoğu zaman geçersiz sayılır. Sürecin usulüne uygun yürütülmesi, açılacak davanın sonucunu belirler.

1. İnşaatın mevcut seviyesini delil tespitiyle belgeleyin.
2. Noterden ihtarname gönderip uygun süre verin.
3. Süre sonunda seçimlik hakkınızı yazılı bildirin.
4. Verilen vekaletnameleri noterden azledin.
5. Tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi koydurun.

Temerrüt ve Süre Verme Yükümlülüğü (TBK m.123-125)

Borçlu temerrüde düştüğünde alacaklı, ifa için uygun bir süre verir veya bu sürenin mahkemece belirlenmesini ister. Süre sonunda alacaklı aynen ifayı gecikme tazminatıyla birlikte isteyebilir, ifadan vazgeçip zararının giderilmesini talep edebilir ya da sözleşmeden dönebilir. İşin kararlaştırılan zamanda bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa süre beklenmeden dönme mümkündür.

Geriye ve İleriye Etkili Dönme Ayrımı

Dönme kural olarak geriye etkilidir ve taraflar aldıklarını iade eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise sürekli edim niteliği ağır bastığından uygulama farklılaşır. İnşaatın önemli ölçüde tamamlandığı hallerde mahkemeler ileriye etkili fesih yönünde karar vermektedir. İleriye etkili fesihte yüklenici, tamamladığı imalatın karşılığını talep edebilir.

Tamamlanma Oranının Sonuca Etkisi

İnşaat seviyesi, hem fesih türünü hem tarafların alacağını belirleyen temel veridir. Seviye, bilirkişi incelemesiyle yüzde olarak tespit edilir. Temel aşamasında kalmış bir işte geriye etkili dönme kolayca kabul edilir. İskan aşamasına yaklaşmış bir projede ise mahkemeler sözleşmeyi tasfiye ederek tarafların hesabını görmeyi tercih etmektedir.

Devredilen Tapuların İadesi Talebi

Geriye etkili dönmede, yükleniciye devredilen arsa payları için tapu iptal ve tescil davası açılır. Yüklenici payları üçüncü kişilere satmışsa alıcıların durumu ayrıca değerlendirilir. İyiniyetli alıcı korunuyorsa talep tazminata dönüşür. Dava sırasında tapu kaydına tedbir konulması, yeni devirlerin önünü kesen en etkili tedbirdir.

Yarım Kalan İnşaatın Tamamlattırılması

Arsa sahibi, mahkemeden aldığı yetkiye dayanarak eksik işleri üçüncü kişiye yaptırabilir ve masrafı yükleniciden isteyebilir. Yetki alınmadan yapılan harcamaların tahsili güçleşir. Yeni yüklenici ile sözleşme yapılmadan önce mevcut seviye tespit ettirilir. Ruhsatın yenilenmesi ve şantiye şefliği değişikliği de ayrıca yürütülmesi gereken işlerdir.

Ayıplı İfa ve Eksik İş Bedeli Talepleri

Teslim alınan dairede ortaya çıkan kusurlar, ayıp hükümlerine göre değerlendirilir. Talep hakkının korunması için gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğüne uyulması gerekir. Süreler eserin niteliğine göre değişir.

Ayıp İhbarı Süresi ve Usulü (TBK m.474-478)

Teslimden sonra eser gözden geçirilir ve görülen ayıplar uygun süre içinde yükleniciye bildirilir. Açık ayıpların bildirilmemesi, eserin kabul edildiği sonucunu doğurur. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. İş sahibi bu durumda onarım, bedelden indirim veya ağır ayıplarda sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir.

Gizli Ayıplarda Süre

Gizli ayıplar, olağan gözden geçirmeyle fark edilemeyen kusurlardır. Su yalıtımı, kolon ve perde imalatındaki eksiklikler bu türdendir. Bildirim, ayıbın öğrenildiği anda yapılır. Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda zamanaşımına uğrar, yüklenicinin ağır kusuru bulunuyorsa süre yirmi yıla çıkar.

Eksik İş Bedelinin Bilirkişi ile Tespiti

Eksik iş, hiç yapılmamış imalattır. Ayıplı iş ise yapılmış ancak kusurlu olan imalattır. Ayrım, hesaplanacak bedeli değiştirir. Bilirkişi, sözleşme ekindeki teknik şartname ile mevcut durumu karşılaştırarak eksik ve ayıplı kalemleri listeler. Bedel, dava tarihindeki piyasa rayiçleri üzerinden hesaplanır.

Bedelden İndirim veya Onarım Talebi

Ayıp giderilebilir nitelikteyse iş sahibi onarım isteyebilir ve masrafın yükleniciye ait olmasını talep edebilir. Onarımın aşırı masraf gerektirmesi halinde bedelden indirim yoluna gidilir. Eserin kullanılamaz durumda olması ya da kabulünün beklenemeyeceği hallerde sözleşmeden dönme mümkündür. Seçim hakkı iş sahibine aittir ve kullanıldıktan sonra değiştirilemez.

Tapu İptal ve Tescil Talebi ile Sözleşmenin İfası

Sözleşmeden doğan hak, tapuya tescille ayni hakka dönüşür. Devir yapılmadığı sürece talep kişisel hak niteliğindedir. Bu ayrım, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği belirler.

Arsa Sahibinin Tapu Devrinden Kaçınması

Yüklenici edimini yerine getirdiği halde arsa sahibi payları devretmezse, yüklenici tapu iptal ve tescil davası açar. Mahkeme, edimin tamamlanma oranını inceler. İnşaat eksikse, eksikliğin giderilmesi karşılığında tescile karar verilebilir. Talep, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerle sınırlıdır.

Müteahhidin Kişisel Hakkını Üçüncü Kişiye Devri

Yüklenicinin arsa sahibinden daire isteme hakkı kişisel bir alacak hakkıdır ve TBK m.183 uyarınca devredilebilir. Devir için yazılı şekil yeterlidir, resmi şekil aranmaz. Devralan kişi arsa sahibine karşı doğrudan tescil isteyebilir. Devralanın hakkı, yüklenicinin hakkından geniş olamaz ve edimin ifa edilmiş olması aranır.

Daire Alıcısının Açabileceği Davalar

Yükleniciden daire satın alan kişi, yüklenicinin edimini tamamlaması koşuluyla arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. İnşaat eksikse eksik bedeli depo ederek tescil isteyebilir. Konut satın alan tüketiciler bakımından ayrıca Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü düzenlemeleri uygulanır ve parasal sınırın altındaki talepler için tüketici hakem heyetine başvuru yolu açıktır.

Tapuya Şerh ve İhtiyati Tedbir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, hakkı sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Şerhten itibaren beş yıl içinde tescil istenmezse kayıt resen terkin edilir. Uyuşmazlık çıktığında ayrıca ihtiyati tedbir talep edilerek devirlerin durdurulması istenir.

Kentsel Dönüşümde (6306 Sayılı Kanun) Özel Durumlar

Riskli yapı sürecinde sözleşme serbestisi kanunla sınırlanmıştır. Karar yeter sayısı, hisse satışı ve kira yardımı özel hükümlere tabidir. Süreç idari işlemlerle iç içe yürür.

İşlem	Süre veya oran
Riskli yapı itirazı	15 gün
Malik karar sayısı	Salt çoğunluk
Anlaşmayan hisse	Açık artırma
Kira yardımı	Bakanlık belirler

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca yapılır ve tapu kütüğüne işlenir. Maliklere tebliğ edilen tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile kurum temsilcilerinden oluşan teknik heyetlerce incelenir. İtiraz edilmez veya reddedilirse yapının yıktırılması için süre verilir.

Malikler Arasında Karar Çoğunluğu

Riskli yapılarda uygulama kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınır. Karar, yapının yeniden yapılması, paylaşım oranı ve sözleşme koşullarını kapsar. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması ve kararın noter onaylı tutanağa bağlanması gerekir. Usul eksikliği, kararın iptali talebine yol açar.

Anlaşmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı

Çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşan maliklere açık artırma usulüyle satılır. Satış bedeli, lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç değerin altında olamaz. Artırmada satış gerçekleşmezse hisse, rayiç bedeli ödenerek idarece satın alınabilir. Sürece karşı idari yargıda dava açılması mümkündür.

Kira Yardımı ve Sağlanan Destekler

Riskli yapıdan tahliye eden malik ve kiracılara belirli süreyle kira yardımı yapılır. Tutar ve süre Bakanlıkça belirlenir ve bölgeye göre değişir. Kira yardımı yerine faiz desteği tercih edilebilir, ancak iki destekten aynı anda yararlanılamaz. Başvurunun tahliye sonrası öngörülen süre içinde yapılması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en sık iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Sözleşme metni farklıysa değerlendirme de değişebilir.

Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmazsa geçersiz mi?

Geçersizdir. Sözleşme tapu devri taahhüdü içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı metin ve imza onaylı belge şekil şartını karşılamaz. Taraflar edimlerini önemli ölçüde yerine getirmişse geçersizlik iddiasının dürüstlük kuralına aykırı düşeceği kabul edilmektedir.

Müteahhit inşaatı geciktirirse ne talep edebilirim?

Sözleşmede ceza koşulu varsa doğrudan istenebilir. Ayrıca gecikme süresince ödenen kira bedeli, kira kaybı tazminatı olarak talep edilir. Noterden ihtarname gönderilerek uygun süre verilmesi gerekir. Süre sonunda aynen ifa, ifadan vazgeçip tazminat ya da sözleşmeden dönme yollarından biri seçilir.

Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim?

Doğrudan feshedemezsiniz. Fesih için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması ve kendisine uygun süre verilmiş olması aranır. Süre verilmeden yapılan bildirimler geçersiz sayılır. İşin kararlaştırılan zamanda bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa süre beklenmeden dönme hakkı doğar.

Müteahhide devredilen tapuları geri alabilir miyim?

Sözleşmeden geriye etkili dönme halinde alınabilir. Talep, tapu iptal ve tescil davasıyla ileri sürülür. Yüklenici payları üçüncü kişilere satmışsa alıcının iyiniyeti değerlendirilir. Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması, yeni devirlerde iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır.

İskan alınmadan daireye taşınabilir miyim?

Fiilen mümkün olsa da tavsiye edilmez. Yapı kullanma izni bulunmayan binada abonelikler geçici olarak açılır, kat mülkiyetine geçilemez ve satış güçleşir. Teslimin iskan alınmış olarak yapılacağı sözleşmede yazılıysa, izin alınmadan yapılan teslim gereği gibi ifa sayılmaz.

Daireyi müteahhitten alan üçüncü kişinin durumu ne olur?

Alıcı, yüklenicinin kişisel hakkını devralmış sayılır. Yüklenici inşaatı tamamlamışsa alıcı arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Eksik iş varsa eksik bedelin depo edilmesi istenebilir. Alıcının hakkı, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu haktan daha geniş olamaz.

Kat Karşılığı Sözleşmenizi Online İnceletin

Sözleşme imzalandıktan sonra düzeltilebilecek madde sayısı sınırlıdır. İmza öncesindeki inceleme ise teslim takvimini, ceza koşulunu ve pay devri sırasını değiştirme imkanı verir. Değerlendirme uzaktan yapılabilir.

İmza Öncesi Sözleşme Risk Analizi

Metin, pay devrinin hangi aşamada yapılacağı, teslim tarihinin nasıl hesaplanacağı ve gecikme yaptırımının caydırıcı olup olmadığı yönünden incelenir. Vekaletname taslağındaki yetkiler ayrıca değerlendirilir. Teknik şartnamenin ekte bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Sorular avukata soru sorma sayfası üzerinden iletilebilir.

Devam Eden Projelerde Süreç Değerlendirmesi

İnşaatın durduğu dosyalarda öncelikle mevcut seviye ve verilen sürelerin durumu tespit edilir. İhtarname gönderilip gönderilmediği, vekaletnamelerin azledilip azledilmediği ve tapu kaydındaki devirler incelenir. Buna göre aynen ifa mı yoksa dönme mi talep edileceği belirlenir. Yanlış seçilen talep, yıllarca süren bir davanın reddiyle sonuçlanabilir.

İletmeniz Gereken Belgeler

Noter onaylı sözleşme nüshası, teknik şartname, onaylı mimari proje, tapu kayıt örneği ve verilen vekaletnameler hazırlanır. Yapı ruhsatı, varsa yapı denetim raporları ve şantiye fotoğrafları eklenir. İhtarname örnekleri ile yazışmalar tarih sırasıyla düzenlenir. Kira yardımı belgeleri de dönüşüm projelerinde gereklidir.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Talep iletilirken arsanın bulunduğu il, sözleşme tarihi ve inşaatın mevcut aşaması belirtilir. Belgeler gönderildikten sonra görüşme saati kararlaştırılır ve madde bazlı değerlendirme yazılı olarak paylaşılır. Arsa sahibinin kira geliri bulunan taşınmazları varsa kiracım kira ödemiyor ne yapmalıyım başlığındaki tahsilat yolları da aynı görüşmede ele alınır.