Kiracım Kira Ödemiyor Ne Yapmalıyım?

Kiracım kira ödemiyor ne yapmalıyım sorusu, hesabına iki aydır para geçmeyen ev sahibinin sorusudur. Telefonda her seferinde yeni bir tarih verilir. Aylar birikir, taşınmazın kendi giderleri devam eder, alacak büyür.

Kanun bu durumda kiraya vereni beklemeye mahkum etmez. Yazılı ihtar gönderilip süre verildiğinde tahliye yolu açılır. Alacak için ayrıca icra takibi başlatılabilir. Hangi yolun seçileceği, gecikmenin kaçıncı ay olduğuna ve elde hangi belgelerin bulunduğuna göre değişir.

Kira bedelini ödemeyen kiracıya TBK m.315 uyarınca yazılı ihtar gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür. Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir. İİK m.269 uyarınca tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir. Kira alacağı beş yılda zamanaşımına uğrar.

Kiracım Kira Ödemiyorsa İlk 30 Günde Ne Yapmalı?

Gecikmenin başladığı gün not edilir. Ardından ödeme talebi yazılı hale getirilir ve alacağın miktarı aya göre ayrıştırılır. Otuz gün dolmadan atılacak en değerli adım, gecikmenin belgeye dönüşmesidir. Telefonda yapılan görüşmeler sonradan ispat edilemez.

1. Kira sözleşmesinin aslını ve varsa eklerini çıkarın.
2. Ödenmeyen ayları ve tutarları tarih sırasıyla listeleyin.
3. Banka hesap dökümünüzden son ödeme tarihini belirleyin.
4. Talebinizi yazılı olarak iletin ve bir örneğini saklayın.
5. Sonuç alamazsanız noterden ihtarname gönderin.

Ödemenin Geciktiğini Nasıl Belgelendirirsiniz?

Kira bedelinin ödenmediğini gösteren temel belge, kiraya verenin banka hesap hareketleridir. Sözleşmede ödeme günü yazılıysa gecikme tek bakışta anlaşılır. Elden tahsilat yapılan ilişkilerde ise makbuz düzeni önem kazanır. Ödeme yapılmadığı halde makbuz verilmemesi, kiracının aksini iddia etmesini güçleştirir. Hesap dökümü, ihtarname ekine konulmasa bile dosyada hazır bulundurulmalıdır.

Banka Dekontu ve Ödeme Kaydı Neden Kritik Delildir?

Dekontun açıklama kısmına hangi ayın kirasının yatırıldığı yazılmalıdır. Açıklaması boş gönderilen tutarlar, sonradan farklı aylara mahsup edilmek istenebilir. Yargılamada ödeme yaptığını ispat yükü kiracıdadır ve bu ispat kural olarak yazılı belgeyle yapılır. Düzenli hesap kaydı bulunan dosyalarda tanık dinlenmesine gerek kalmadan sonuca ulaşılır.

Sözlü Uyarı ile Yazılı İhtar Arasındaki Hukuki Fark

Sözlü uyarı hukuki bir sonuç doğurmaz. Kanun, temerrüde dayalı fesih için yazılı bildirim aramaktadır. Mesaj veya telefon görüşmesiyle yapılan hatırlatma, otuz günlük süreyi başlatmaz. Noterden gönderilen ihtarname ise hem içeriği hem tebliğ tarihini resmi olarak sabitler. İki bildirim arasındaki fark, davanın kazanılması ile usulden reddedilmesi kadar büyüktür.

Beklemek Hangi Durumlarda Hak Kaybına Yol Açar?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmazsa hak düşer. Kira alacağının kendisi ise beş yıllık zamanaşımına tabidir. Uzun süre sesini çıkarmayan kiraya verene karşı kiracı, ödemelerin kabul edildiği yönünde savunma geliştirir. Gecikmeye tepki verilen tarih, dosyanın tamamını etkiler.

TBK m.315 Uyarınca Temerrüt ve 30 Günlük Ödeme Süresi

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir. Bildirimde, sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden az olamaz.

İşlem	Süre	Dayanak
Temerrüt ihtarı	30 gün	TBK m.315
Ödeme emrine itiraz	7 gün	İİK m.269
İcra mahkemesinde tahliye	6 ay	İİK m.269/b
İki haklı ihtar davası	1 ay	TBK m.352
Kira alacağı zamanaşımı	5 yıl	TBK m.147

Temerrüt İhtarı Hangi Şartlarda Geçerli Sayılır?

Geçerli bir temerrüt ihtarı üç unsuru birlikte taşır. Ödenmeyen dönem ve tutar belirtilir, ödeme için süre verilir, sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Fesih uyarısı bulunmayan bir hatırlatma yazısı temerrüt ihtarı sayılmaz. Uygulamada en sık karşılaşılan eksiklik, tutarın yazılıp fesih ihtarının atlanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri bu şartları açıkça düzenlemektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yasal 30 Günlük Süre

Otuz günlük süre kanunla belirlenmiş alt sınırdır. Kiraya veren daha uzun süre verebilir, kısa süre veremez. Yirmi gün verilerek gönderilen ihtar, kendiliğinden otuz güne tamamlanmaz ve fesih geçersiz kabul edilir. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda ise en az on günlük süre yeterlidir. Taşınmazın niteliği bu nedenle ihtar hazırlanmadan önce belirlenir.

Süre Ne Zaman Başlar, Nasıl Hesaplanır?

Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen gün işlemeye başlar. Tebliğ günü hesaba katılmaz. Sürenin son günü resmi tatile denk gelirse takip eden ilk iş gününde sona erer. Tebliğ tarihini gösteren mazbata bu nedenle dosyanın en kritik belgesidir ve noterden alınan şerhli örnek saklanır.

Aidat ve Yakıt Giderleri Temerrüde Konu Olur mu?

Kanun kira bedelinin yanında yan giderleri de temerrüt kapsamına almaktadır. Sözleşmede kiracıya yüklenmiş aidat, yakıt ve ortak alan giderleri ödenmediğinde aynı yol izlenebilir. Sözleşmede açık düzenleme yoksa bu kalemler için temerrüt işletilmesi tartışmalı hale gelir. Yönetim planı ve aidat borç dökümü, talebin dayanağı olarak ihtarnameye eklenir.

Kısmi Ödeme Yapan Kiracı İçin Temerrüt İşler mi?

İşler. Kira bedelinin bir kısmını yatıran kiracı borcunu tam olarak ifa etmiş sayılmaz. Eksik kalan tutar için otuz günlük süre işlemeye devam eder. İhtarnamede kısmi ödemenin hangi aya mahsup edildiği ve kalan tutar açıkça gösterilmelidir. Belirsiz bırakılan mahsup, kiracının itirazına zemin hazırlar.

Kiracıma Kira Borcu İçin İhtarname Nasıl Gönderilir?

İhtarname noter aracılığıyla gönderilir. Metin üç nüsha hazırlanır, biri notere, biri muhataba, biri gönderene kalır. Noter kanalı tebliğ tarihini resmi belgeye bağladığı için tercih edilir. Elden verilen ve imzalatılan yazılı bildirim de geçerlidir.

Noter İhtarnamesinde Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Metinde taşınmazın açık adresi, kira sözleşmesinin tarihi, ödenmeyen aylar ve her ayın tutarı yer alır. Ödeme için verilen otuz günlük süre rakamla yazılır. Sürenin sonunda sözleşmenin feshedilerek tahliye ve alacak için yasal yollara başvurulacağı bildirilir. Ödeme yapılacak banka hesabının ihtarnamede gösterilmesi, kiracının ödeme yeri bilinmiyordu savunmasını ortadan kaldırır.

İhtarname Kime ve Hangi Adrese Tebliğ Edilir?

İhtarname kiracıya gönderilir. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir, çünkü bir kiracıya yapılan bildirim diğerini bağlamaz. Evli kiracılarda kiralanan aile konutu ise eşe de bildirim yapılması yerinde olur. Adres olarak sözleşmedeki adres ve kiralananın adresi birlikte kullanılır.

İhtarnameyi Kendiniz Hazırlayabilir misiniz?

Hazırlayabilirsiniz. Kanun ihtarname için avukat şartı aramaz. Ancak metindeki bir eksiklik, otuz günün yeniden başlaması ve tahliyenin aylarca gecikmesi anlamına gelir. İnternetten alınan hazır metinler çoğu zaman fesih uyarısını veya yan gider talebini içermez. Metnin hukuki denetimi, gayrimenkul ve miras hukukunda online danışmanlık kapsamında uzaktan yapılabilir.

Tebligat Yapılamazsa İzlenecek Yol

Kiracı adreste bulunamazsa tebligat mevzuatındaki usuller uygulanır. Muhatabın adresten ayrıldığı tespit edilirse yeni adres araştırılır ve gerektiğinde adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresine tebligat çıkarılır. Kiracının kiralananı boş bırakıp anahtarı teslim etmemesi halinde bildirim yine yapılabilir. Tebligatın usulsüz olması, sonraki tüm işlemleri sakatlar.

İcra Takibi ile Kira Alacağının Tahsili (İİK m.269)

İcra yolu hem alacağın tahsilini hem tahliyeyi tek dosyada yürütür. Takip talebinde kira sözleşmesi belirtilir ve tahliye istenir. İcra dairesi ödeme emri gönderir. Bu yolun en güçlü tarafı, dava şartı arabuluculuk aşamasına tabi olmamasıdır.

Yol	Amacı	Merci
İlamsız icra takibi	Tahsil ve tahliye	İcra dairesi
Temerrüt davası	Tahliye	Sulh hukuk
İki haklı ihtar davası	Tahliye	Sulh hukuk
Kira alacağı davası	Tahsil	Sulh hukuk
Depozito talebi	Kısmi tahsil	Sulh hukuk

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Nedir?

Tahliye talepli takip, kira alacağı için başlatılan ilamsız icra takibinin özel bir türüdür. Takip talebinde tahliye isteğinin açıkça yazılması şarttır. Yazılmadığı takdirde dosya yalnızca para alacağı takibine dönüşür ve tahliye istenemez. Bu tercih takip talebi doldurulurken yapılır, sonradan düzeltilmesi mümkün olmaz.

Örnek 13 Ödeme Emri ve İtiraz Süreleri

Ödeme emrinde kiracıya iki ayrı süre bildirilir. Borca veya kira ilişkisine itiraz için yedi gün, borcun ödenmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün verilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır. Otuz günlük sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir.

Kiracı İtiraz Ederse Hangi Yola Başvurulur?

İtiraz takibi durdurur. Kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş veya imzası ikrar edilmiş ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir. Adi yazılı sözleşmedeki imza inkar edilmişse icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz ve sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi bu nedenle uygulamada belirgin bir avantaj sağlar.

İcra Yoluyla Tahliye Ortalama Ne Kadar Sürer?

Kiracı itiraz etmezse süreç genellikle birkaç ay içinde tamamlanır. İtiraz edilen dosyalarda icra mahkemesinin duruşma takvimi belirleyici olur. Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası ise tanık ve keşif gerektirdiğinde daha uzun sürer. Kiracının taşınmazı tahliye ettikten sonra kullanmaya devam ettiği dönem için ecrimisil davası gündeme gelebilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Otuz günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır. Dava, arabuluculuk son tutanağı eklenerek sulh hukuk mahkemesine sunulur. Dilekçede ihtarnamenin tebliğ tarihi ve ödenmeyen dönem tek tek gösterilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Görevli ve Yetkili Kabul Edilir (HMK m.4)

Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Alacağın miktarı ne olursa olsun görev değişmez. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel kural olmakla birlikte, sözleşmenin ifa yeri sayılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir. Yanlış mahkemede açılan davada görevsizlik kararı verilir ve süreç baştan başlar.

Dava Dilekçesinde Yer Alması Gereken Deliller

Kira sözleşmesi, ihtarname örneği ve tebliğ mazbatası dilekçenin çekirdeğini oluşturur. Banka hesap dökümü ödemenin yapılmadığını gösterir. Tapu kaydı, davacının kiraya veren sıfatını ortaya koyar ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarından temin edilir. Delillerin dilekçe ekinde sunulması, ön inceleme aşamasının hızlanmasını sağlar.

Kiracı Dava Sırasında Borcu Öderse Dava Düşer mi?

Düşmez. Fesih, otuz günlük sürenin ödeme yapılmadan dolmasıyla hüküm doğurmuş olur. Sonradan yapılan ödeme kira ilişkisini kendiliğinden canlandırmaz. Uygulamada mahkemeler, sürenin dolduğu tarihte borcun ödenmemiş olmasını esas almaktadır. Kiraya verenin ödemeyi ihtirazi kayıtla kabul etmesi, tahliye talebini koruması bakımından yerinde olur.

Tahliye Kararının İcrası ve Zorla Çıkarma Aşaması

Tahliye kararı elde edildikten sonra icra dairesine başvurulur ve kiracıya tahliye emri gönderilir. Emirde taşınmazın boşaltılması için süre verilir. Süre sonunda tahliye gerçekleşmezse icra müdürü zabıta marifetiyle fiili tahliye yapar. Taşınmazda kalan eşyalar tutanakla tespit edilerek yediemine teslim edilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

Kirayı sürekli geciktiren ama sonunda ödeyen kiracı için ayrı bir yol bulunur. Aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olan kiracı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla tahliye edilebilir. Borç sonradan ödense bile bu hak korunur.

İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?

İhtarların yazılı olması, farklı aylara ait kira borçlarına dayanması ve borç muaccel olduktan sonra gönderilmiş olması gerekir. Aynı aya ilişkin iki ihtar tek ihtar sayılır. İhtarların haklı sayılabilmesi için gerçekten ödenmemiş bir kira borcunun bulunması aranır. Fesih uyarısı taşımaları zorunlu değildir, ödeme talebi yeterlidir.

İhtarların Aynı Kira Yılı İçinde Olması Zorunlu mu?

Zorunludur. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması aranır. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır ve takvim yılıyla örtüşmesi gerekmez. Farklı kira yıllarına dağılmış iki ihtar bu davanın dayanağını oluşturmaz. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ölçü, sözleşme süresinin kendisidir.

Kira Yılı Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Dava Açılmalıdır

Süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen dikkate alınır. İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay geçtikten sonra açılan dava reddedilir. Kiraya veren, dava açacağını bu süre içinde yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bildirimin de yazılı yapılması ve tebliğinin belgelenmesi gerekir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hata, ihtarların kira yılı dolmadan dava açmak için kullanılmasıdır. İkinci sırada, henüz muaccel olmamış kira için ihtar gönderilmesi gelir. Üçüncüsü, aynı ihtarnameyle iki ayın birlikte istenmesi ve bunun iki ihtar sayılacağının varsayılmasıdır. Her ihtar ayrı tarihli ve ayrı tebliğli olmalıdır.

Kiracımın Depozitosunu Kira Borcuna Sayabilir miyim?

Güvence bedeli kendiliğinden kira borcuna mahsup edilmez. Depozito, sözleşmeden doğan zararları karşılamak üzere alınan bir teminattır. Kiraya verenin tek taraflı beyanıyla alacağa sayılması, kiracının itirazı halinde tartışma konusu olur.

Depozito Kira Borcuna Doğrudan Sayılabilir mi?

Kiracının açık kabulü varsa mahsup yapılabilir. Aksi halde alacağın varlığı ve miktarı belirlenmeden teminata el konulması hukuki dayanaktan yoksun kalır. Kiracı, kira ilişkisi sürerken depozitoyu kira yerine geçirme hakkına da sahip değildir. Sözleşmeye konulan açık mahsup kaydı, tarafların iradesini gösterdiği için uygulamada dikkate alınır.

TBK m.342 Kapsamında Güvence Bedelinin Üst Sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Sınırı aşan kısım için kiracı iade talep edebilir. Güvence para olarak veriliyorsa kiracı bunu, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak olarak verilen güvence ise bankaya depo edilir.

Bankaya Bloke Edilen Depozitoda Çözülme Usulü

Banka, kiraya verenin yazılı onayı veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan parayı ödemez. Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmemişse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder. Üç aylık süre bu nedenle kiraya veren açısından takip edilmesi gereken bir takvimdir.

Kiracının İtirazı Halinde İzlenecek Yol

Mahsuba itiraz edildiğinde alacak için icra takibi başlatılır veya alacak davası açılır. Depozitonun kiraya verende bulunması, alacağın ispatı yükünü ortadan kaldırmaz. Taşınmazda hasar bulunduğu ileri sürülüyorsa tahliye anında düzenlenen tespit tutanağı ve fotoğraflar dosyaya sunulur. Delil tespiti talebiyle mahkemeden durum tespiti de istenebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye ise bu şartın dışında tutulmuştur.

Hangi Kira Davaları Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındadır?

Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti davaları, kira alacağı davaları ve taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar kapsam içindedir. Kiralananın teslimine ilişkin talepler de aynı usule tabidir. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlık taşınmazın tamamına yönelirse izale-i şuyu davası ayrı bir yol olarak değerlendirilir. İhtiyati tedbir talepleri arabuluculuk şartına bağlı değildir.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Neden Kapsam Dışıdır?

Kanun, icra ve iflas takiplerini arabuluculuk kapsamı dışında bırakmıştır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle İİK m.269 uyarınca başlatılan tahliye talepli takip de bu istisnaya girer. Kiraya veren, arabuluculuk aşamasını beklemeden doğrudan icra dairesine başvurabilir. Bu fark, ödeme yapmayan kiracı karşısında icra yolunu belirgin biçimde hızlandırır.

Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?

Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Görüşmeler taraflardan birinin bulunduğu yerdeki büro üzerinden yürütülür ve çevrimiçi katılım mümkündür. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği

Taraflar ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliğindedir ve doğrudan icraya konulabilir. Belgede tahliye tarihi kararlaştırılmışsa o tarihte taşınmaz boşaltılmazsa ayrıca dava açmaya gerek kalmaz. Ödeme planı kabul edilmişse taksitlerin tutarı ve tarihleri tek tek yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, icra aşamasında yeni uyuşmazlık doğurur.

Kirayı Ödeyemeyen Kiracının Hakları Nelerdir?

Ödeme güçlüğü çeken kiracı savunmasız değildir. Kiralananda kullanımı engelleyen bir ayıp varsa kira bedelinden indirim istenebilir. Haksız gönderilen ihtarnameye yazılı cevap verilmesi, sonraki davada kiracının konumunu güçlendirir.

Geçici Ödeme Güçlüğünde Yapılandırma Protokolü Yapılabilir mi?

Yapılabilir. Taraflar borcu taksitlendiren yazılı bir protokol düzenleyebilir. Protokolde kalan borcun tamamı, taksit tutarları ve ödeme tarihleri gösterilir. Kiraya veren açısından önemli olan, protokolün mevcut ihtarlardan doğan hakları saklı tuttuğunun yazılmasıdır. Aksi halde yapılan anlaşma, önceki temerrüdün ortadan kalktığı biçiminde yorumlanabilir.

Ayıplı Kiralananda Kira Bedelinden İndirim Talebi (TBK m.305)

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden orantılı indirim yapılmasını isteyebilir. Çatı akması, ısıtma sisteminin çalışmaması veya rutubet bu kapsamda değerlendirilir. Kiracının kirayı tek taraflı olarak kesmesi ise doğru yol değildir. Talebin yazılı olarak iletilmesi ve durumun tespit ettirilmesi gerekir.

Haksız İhtarnameye Nasıl Cevap Verilir?

Cevap, aynı şekilde noter aracılığıyla ve süresi içinde gönderilir. Metinde ödemelerin hangi tarihlerde ve hangi hesaba yapıldığı belirtilir, dekont örnekleri eklenir. Sessiz kalmak borcun kabulü anlamına gelmez, ancak sonraki yargılamada kiracının iyi niyetini göstermesini zorlaştırır. Cevabın tebliğ tarihi de saklanmalıdır.

Tahliye Kararı Sonrası Taşınma İçin Süre Talebi

Tahliye emrinde kiracıya taşınma için süre verilir. Bu sürenin uzatılması icra müdürlüğünden istenebilir, ancak talep kiraya verenin onayına ve dosyanın durumuna bağlıdır. Kış şartları veya sağlık sorunu gibi durumlar uygulamada dikkate alınabilir. Süre içinde boşaltılmayan taşınmazda fiili tahliye yapılır ve masraflar kiracıdan tahsil edilir.

Ev Sahibi Açısından Masraflar ve Zamanaşımı

Noter ücreti, harç ve gider avansı süreç başlarken kiraya verenden alınır. Dava kazanıldığında bu giderler karşı tarafa yükletilir. Kira alacağı beş yıllık zamanaşımına tabi olduğundan bekleme, alacağın bir kısmını kaybettirir.

Noter ve Harç Giderlerini Kim Karşılar?

İhtarname ücreti ve dava harçları başlangıçta kiraya veren tarafından ödenir. Dava kabul edilirse bu tutarlar kiracıdan tahsil edilmek üzere karara bağlanır. İcra takibinde ise takip masrafı ve vekalet ücreti dosya borcuna eklenir. Güncel harç ve tarife tutarları için resmi kaynakların kontrol edilmesi gerekir.

Yargılama Giderlerinin Karşı Tarafa Yükletilmesi

Yargılama gideri, haksız çıkan tarafa yükletilir. Davanın kısmen kabulü halinde giderler kabul ve ret oranına göre paylaştırılır. Vekille takip edilen dosyalarda ayrıca vekalet ücretine hükmedilir. Gider avansının eksik yatırılması, dosyanın işlemden kaldırılmasına yol açabileceği için tebligatlar takip edilmelidir.

Kira Alacağında Temerrüt Faizi Nasıl İşler?

Faiz, kira bedelinin ödenmesi gereken günün geçmesiyle işlemeye başlar. Sözleşmede oran kararlaştırılmışsa o oran, kararlaştırılmamışsa yasal faiz uygulanır. Talep edilen faizin başlangıç tarihi takip talebinde ve dava dilekçesinde ayrıca gösterilir. Belirtilmeyen faiz kendiliğinden hesaplanmaz.

TBK m.147 Uyarınca Beş Yıllık Zamanaşımı Ne Zaman Dolar?

Kira bedelleri dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre her ayın kirası için ayrı ayrı işler. Beş yılı aşan dönemler için kiracı zamanaşımı definde bulunursa o kısım reddedilir. İcra takibi ve dava zamanaşımını keser, bu nedenle takibin geciktirilmemesi gerekir.

Delil Dosyanızı Nasıl Hazırlarsınız?

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, banka hesap dökümü, ihtarname ve tebliğ mazbatası bir arada tutulur. Ödenmeyen aylar bir tabloda tarih ve tutar sırasıyla gösterilir. Yazışmalar tarih bilgisiyle birlikte saklanır. Taşınmazın durumu hakkında fotoğraf çekilmesi, tahliye sonrası hasar tartışmasında yararlı olur. Kira artışında esas alınan oranlar için Türkiye İstatistik Kurumu verileri kullanılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar kira borcu ve tahliye konusunda en çok iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Somut olayın belgeleri farklıysa değerlendirme de değişir ve dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.

Kiracı kirayı geç öderse hemen tahliye davası açabilir miyim?

Açamazsınız. Tahliye için önce yazılı ihtar gönderilip konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilmesi gerekir. Süre içinde ödeme yapılırsa temerrüde dayalı tahliye istenemez. Gecikme aynı kira yılında iki kez tekrarlanırsa iki haklı ihtar yolu açılır.

İhtarname göndermeden icra takibi başlatabilir miyim?

Başlatabilirsiniz. Tahliye talepli ilamsız icra takibinde ödeme emri ihtar işlevi görür ve kiracıya 30 günlük ödeme süresi bu emirle verilir. Ayrıca noterden ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa yazılı ihtar şartı aranır.

Kiracı ihtarnameyi almazsa süre işlemeye başlar mı?

Tebligat usulüne uygun yapılmışsa süre işler. Muhatabın adreste bulunmaması halinde tebligat mevzuatındaki usuller uygulanır ve mazbataya şerh düşülür. Kiracının zarfı almaktan kaçınması tebliği geçersiz kılmaz. Adresin yanlış yazılması ise tebligatı usulsüz hale getirir.

Borcu ödeyen ama sürekli geciktiren kiracı için ne yapılır?

İki haklı ihtar yolu izlenir. Aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olan kiracı, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacak davayla tahliye edilebilir. Borcun sonradan ödenmiş olması bu hakkı ortadan kaldırmaz. İhtarların ayrı aylara ait olması şarttır.

Kira borcu için kefile başvurabilir miyim?

Kefalet sözleşmesi yazılı yapılmışsa ve kefilin sorumlu olduğu azami tutar ile tarih el yazısıyla belirtilmişse başvurabilirsiniz. Adi kefalette önce kiracıya başvurulması gerekir. Müteselsil kefalette ise doğrudan kefile gidilebilir. Eşin rızası aranan hallerde bu rızanın alınmamış olması kefaleti geçersiz kılar.

Tahliye davası ile icra takibini aynı anda yürütebilir miyim?

Yürütebilirsiniz. Alacağın tahsili için icra takibi, tahliye için dava açılması mümkündür. Aynı borç için mükerrer tahsilat yapılamaz, bu nedenle takip dosyasındaki ödemeler davada dikkate alınır. Uygulamada çoğu dosyada tahliye talepli tek takip tercih edilmektedir.

Kira Alacağınız İçin Online Hukuki Danışmanlık

Kira borcunda yol seçimi ilk otuz günde belirlenir. İhtarnamenin içeriği, seçilecek merci ve talep edilecek kalemler birlikte değerlendirilir. Değerlendirme için taşınmazın bulunduğu şehre gitmek gerekmez.

Görüşme Öncesi Hazırlamanız Gereken Belgeler

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, son bir yıla ait banka hesap dökümü ve varsa daha önce gönderilmiş ihtarnameler hazırlanır. Ödenmeyen aylar tarih ve tutar sırasıyla listelenir. Kiracıyla yapılan yazışmaların ekran görüntüleri eklenir. Taşınmazın niteliği ve kullanım amacı da belirtilir.

Online Danışmanlık Süreci Nasıl İşliyor?

Talep formu doldurulur, belgeler elektronik ortamda iletilir ve görüşme saati belirlenir. Görüşmede temerrüt ihtarı ile icra yolu arasındaki tercih ve süre takvimi ele alınır. Taşınmaz uyuşmazlıkları için imar ve gayrimenkul hukuku çalışma alanı altındaki başlıklar birlikte değerlendirilebilir.

Vekaletname Uzaktan Nasıl Düzenlenir?

Vekaletname, bulunduğunuz yerdeki herhangi bir noterden düzenlenebilir ve elektronik ortamda iletilir. Tahliye davası ve icra takibi için vekaletnamede tahliye yetkisinin açıkça yer alması gerekir. Yurt dışında bulunanlar konsolosluktan vekaletname çıkarabilir. Asıl nüshanın posta ile gönderilmesi çoğu işlemde yeterlidir.

Dosyanızın Değerlendirilmesi İçin İletişime Geçin

Kısa bir olay özeti ve belgeler iletilerek başvuru yapılır. Online danışmanlık alanları arasından gayrimenkul başlığı seçilerek talep oluşturulabilir. Kira bedelinin yenilenme döneminde artırılması söz konusuysa kira artış oranı 2026 konusundaki hesaplama da aynı görüşmede ele alınır.