Kira Artış Oranı 2026 Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı 2026 hesabı, sözleşme yenileme ayı yaklaşan kiracının da ev sahibinin de ilk merak ettiği konudur. Ev sahibi bir rakam söyler, kiracı başka bir rakam duymuştur. İkisi de doğru olmayabilir, çünkü oranı taraflar değil kanun belirler.

Türk Borçlar Kanunu tek bir tavan koyar. Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu tavanın üzerinde yapılan anlaşma, aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz. Doğru rakama ulaşmak için hangi ayın verisinin kullanılacağını bilmek gerekir.

Kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Oran her ay değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait TÜİK verisi esas alınır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Kira Artış Oranı 2026 İçin Güncel Yasal Tavan Nedir?

Yasal tavan sabit bir yüzde değildir. Her kira yılı için, yenileme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır ve aydan aya farklılık gösterir.

Artış Tavanı TÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranıdır

Kanun, yıllık enflasyon oranını değil on iki aylık ortalama değişim oranını esas alır. İkisi farklı hesaplardır ve aralarında ciddi fark oluşabilir. Yıllık değişim, iki tarih arasındaki endeks farkını gösterir. On iki aylık ortalama ise son on iki ayın endeks ortalamasını, ondan önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Kira artışında yalnızca ikincisi kullanılır.

Oran Her Ay Neden Değişir?

Endeks her ay yeniden hesaplandığı için ortalama da her ay kayar. Ocak ayında yenilenen bir sözleşme ile mart ayında yenilenen bir sözleşme aynı oranı kullanmaz. Fiyat artışlarının hızlandığı dönemlerde aylar arasındaki fark birkaç puana ulaşabilir. Kiracının kendi yenileme ayını takip etmesi bu nedenle önemlidir.

Hangi Ayın Oranı Sizin Sözleşmenize Uygulanır?

Yenilemenin gerçekleştiği aydan bir önceki ayın açıklanmış verisi kullanılır. Sözleşme 15 Nisan tarihinde yenileniyorsa, nisan ayı içinde açıklanan mart dönemi oranı esas alınır. Sebebi basittir, nisan verisi henüz açıklanmamıştır. Uygulamada en sık yaşanan yanlış hesap, iki ay öncesinin ya da bir sonraki ayın oranının kullanılmasıdır.

TÜİK Verisi Nereden ve Nasıl Kontrol Edilir?

Oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın ilk günlerinde yayımlanan tüketici fiyat endeksi bülteninde yer alır. Bültende yıllık değişim ile on iki aylık ortalama değişim ayrı satırlarda gösterilir. Ev sahibinin ilettiği rakamı kabul etmeden önce bu bültenden doğrulamak gerekir. Kurum verisi resmi kaynaktır ve uyuşmazlıkta mahkeme de aynı veriyi esas alır.

TBK m.344 Kapsamında Artış Sınırının Hukuki Dayanağı

Madde 344, kira bedelinin yenilenen dönemlerde nasıl belirleneceğini dört fıkrada düzenler. Hüküm emredicidir. Tarafların iradesi tavanın üzerine çıkamaz, altında kalabilir. Kiracı aleyhine sonuç doğuran anlaşmalar bu sınır içinde değerlendirilir.

Sözleşme durumu	Uygulanacak sınır	Belirleyen
Konut yenilemesi	TÜFE 12 aylık ort.	Taraflar
Çatılı işyeri	TÜFE 12 aylık ort.	Taraflar
Artış kaydı yok	TÜFE 12 aylık ort.	Hakim
5 yılı dolan kira	Hakkaniyet ölçüsü	Hakim
Yabancı para kirası	5 yıl değişmez	Kanun

Maddenin Fıkra Fıkra Değerlendirilmesi

Birinci fıkra, tarafların yenilenen dönem için yaptığı anlaşmayı TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla sınırlar. İkinci fıkra, sözleşmede artış kaydı bulunmayan hallerde bedeli hakimin belirleyeceğini söyler. Üçüncü fıkra beş yılı aşan ilişkiler için hakkaniyet ölçüsünü getirir. Dördüncü fıkra ise yabancı para üzerinden kararlaştırılan bedelleri ayrı bir rejime bağlar.

Tarafların Anlaşması Tavanı Aşabilir mi?

Aşamaz. Kiracının imza atmış olması sonucu değiştirmez, çünkü hüküm kiracıyı korumak için konulmuştur. Sözleşmeye yüzde altmışlık bir artış maddesi yazılsa bile talep edilebilecek tutar tavanla sınırlı kalır. Tavanın altında bir oran kararlaştırılması ise geçerlidir. Yüzde on gibi düşük bir artış maddesi varsa ev sahibi daha fazlasını isteyemez.

Artış Kaydı Bulunmayan Sözleşmelerde Durum

Sözleşmede artışa dair hiçbir madde yoksa kira kendiliğinden artmaz. Ev sahibi yeni bedeli tek taraflı belirleyemez. Anlaşma sağlanamadığında kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hakim, TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşmamak koşuluyla hakkaniyete uygun bedeli belirler. Kiracı bu süreçte eski bedeli ödemeye devam eder.

Emredici Hüküm Olmasının Sonuçları

Kanun m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar. Madde 346 ise kira ve yan giderler dışında kiracıya ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Geciken kira için ceza koşulu öngören ya da kalan ayların kirasını muaccel kılan maddeler geçersizdir. Bu hükümlere aykırı sözleşme kayıtları, imzalanmış olsa dahi uygulanmaz.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Kalktı mı?

Kalktı. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 tavanı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 tarihinde yürürlükten kalktı. O tarihten sonra yenilenen konut kiralarında TÜFE on iki aylık ortalama oranı yeniden tek ölçü haline geldi.

Geçici Tavan Uygulamasının Yürürlük Dönemi

Sınır, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren geçici düzenlemeyle getirildi. Başlangıçta bir yıllık olarak öngörülen uygulama sonradan uzatıldı. Kapsam yalnızca konut kiralarıydı, işyeri kiraları dışarıda kaldı. Düzenleme yürürlükteyken TÜFE ortalaması yüzde 25’in üzerinde olsa bile konut kiracısından fazlası istenemiyordu.

1 Temmuz 2024 Sonrası Uygulanan Kural

Geçici hükmün süresi dolduktan sonra genel kurala dönüldü. Yenileme tarihi 1 Temmuz 2024 ve sonrasına denk gelen konut sözleşmelerinde artış, o aya ait TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla sınırlıdır. Ara bir geçiş rejimi öngörülmemiştir. Yenileme ayı temmuzdan önce olan sözleşmelerde ise eski dönem kuralı uygulanmıştı.

Geçmiş Dönemde Eksik Yapılan Artışların Durumu

Geçici tavan yürürlükteyken yapılamayan artış, sonraki yıllara aktarılamaz. Yüzde 25 ile sınırlanan bir yılın ardından ev sahibi, kaybettiği farkı ertesi yılın artışına ekleyemez. Her kira yılı kendi içinde değerlendirilir ve hesap o yılın bedeli üzerinden yürür. Uygulamada sıkça görülen telafi zammı talepleri hukuki dayanaktan yoksundur.

2026 İtibarıyla Konut Kiralarında Güncel Tablo

Konut ile çatılı işyeri kiraları aynı tavana tabidir. Ayrım yalnızca geçici düzenleme döneminde vardı, o dönem sona ermiştir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde ise tavan değil hakkaniyet ölçüsü devreye girer. Kiracının kontrol etmesi gereken üç veri bulunur: yenileme ayı, o aya ait TÜİK oranı ve sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğu.

Kira Artışı Örnek Üzerinden Nasıl Hesaplanır?

Hesap tek satırlık bir çarpma işlemidir. Mevcut aylık kira, bir artı oranın ondalık karşılığıyla çarpılır. Çıkan sonuç, yeni kira yılı boyunca ödenecek aylık bedeldir. Karmaşık görünen kısım oranı doğru seçmektir, işlemin kendisi değil.

Hesap Formülü Mevcut Kira x (1 + TÜFE 12 Aylık Ortalama) Şeklindedir

Oran yüzde olarak açıklandığından önce yüze bölünür. Yüzde 38 olarak açıklanan bir oran 0,38 halini alır ve çarpan 1,38 olur. Mevcut kira bu çarpanla çarpıldığında yeni bedel bulunur. Ondalık hatası, on binlerce liralık kiralarda aylık birkaç yüz liralık sapma yaratır ve yıl sonunda ciddi bir tutara ulaşır.

Sayısal Örnek Üzerinden Hesaplama

Aylık kirası 20.000 lira olan bir konutu ele alalım. Yenileme ayına ait oranın yüzde 40 olduğunu varsayalım. Çarpan 1,40 olur, yeni aylık kira 28.000 liraya çıkar. Artış tutarı 8.000 liradır. Buradaki yüzde 40 yalnızca yöntemi göstermek için seçilmiş bir varsayımdır, gerçek oran kurum bülteninden alınmalıdır.

Adım	İşlem	Sonuç
Mevcut kira	Sözleşme bedeli	20.000 TL
Varsayılan oran	TÜFE 12 aylık ort.	Yüzde 40
Çarpan	1 + 0,40	1,40
Yeni kira	20.000 x 1,40	28.000 TL
Geçerlilik	Yeni kira yılı	12 ay

Yenileme Ayı ve Kira Yılı Nasıl Belirlenir?

Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren on iki aylık dönemdir. Başlangıcı 1 Ekim olan bir sözleşmede kira yılı her 1 Ekim tarihinde yenilenir. Ödeme günü ile başlangıç tarihi karıştırılmamalıdır. Sözleşme tarihi ile fiili teslim tarihi farklıysa, uygulamada teslim tarihi değil sözleşmede yazan başlangıç esas alınır.

Online Hesaplama Araçlarının Sınırları

Hesaplama araçları oranı otomatik çekerek hızlı sonuç verir. Aracın hangi ayın verisini kullandığı ise çoğu sitede görünmez. Beş yılını doldurmuş sözleşmelerde ya da yabancı para üzerinden yapılan kiralamalarda bu araçlar yanlış sonuç üretir. Çıkan rakamı sözleşmenin başlangıç tarihiyle birlikte kontrol etmeden ödeme planı kurmamak gerekir.

Konut ve İşyeri Kiralarında Artış Farkı Var mı?

Artış tavanı bakımından fark bulunmaz. Konut ve çatılı işyeri kiraları aynı hükümlere tabidir. Fark, kiralanan yerin çatılı olup olmamasında ve tarafların sıfatında ortaya çıkar. Kamu taşınmazları ise ayrı bir mevzuata bağlıdır.

İşyeri Kiralarında Uygulanan Tavan

Dükkan, ofis ve mağaza gibi çatılı işyerlerinde de artış TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla sınırlıdır. Kiracının şirket olması sonucu değiştirmez. Tacir kiracılar bakımından bir dönem uygulanmayan koruyucu hükümler 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren yürürlüktedir. Sözleşmeye konulan daha yüksek artış maddeleri bu tarihten sonraki dönemler için tavana çekilir.

Çatılı ve Çatısız İşyeri Ayrımı

Kanunun kira artışını sınırlayan hükümleri konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Arsa, açık otopark ya da üzeri kapalı olmayan depolama alanı gibi çatısız taşınmazlar genel kira hükümlerine tabidir. Bu yerlerde taraflar artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ayrımın sınırı her zaman net olmadığından, uyuşmazlıkta keşif yapılarak yerin niteliği tespit edilir.

Kısa Süreli ve Turistik Amaçlı Kiralamalar

Günlük veya haftalık turistik amaçlı kiralamalar konut kirası sayılmaz ve artış sınırına tabi değildir. Bu tür kiralamalar için izin alınması zorunludur, izinsiz faaliyet idari para cezası doğurur. Yazlık amacıyla bir sezonluk yapılan kiralamalar ise sürenin bitiminde kendiliğinden sona erdiğinden yenileme ve artış tartışması doğurmaz.

Kamu Taşınmazı Kiralamalarında Özel Rejim

Hazine ve belediye taşınmazlarının kiraya verilmesi ihale mevzuatına göre yürür. Artış oranı idari şartname ve sözleşme hükümleriyle belirlenir, çoğunlukla endeks oranına bağlanır. Özel hukuk kirasındaki tavan bu sözleşmelerde doğrudan uygulanmaz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında hangi rejimin geçerli olduğunu görmek için çalışma alanları başlıklarına bakılabilir.

Sözleşmedeki Artış Oranı TÜFE’yi Aşarsa Ne Olur?

Sözleşme tümüyle geçersiz olmaz. Aşan kısım geçersiz sayılır, artış yasal tavana çekilir. Kiracı fazla ödeme yapmışsa bunu geri isteyebilir. Talebin yazılı biçimde iletilmesi ve ödeme kayıtlarının saklanması gerekir.

Tavanı Aşan Artış Kaydının Geçersizliği

Kısmi geçersizlik kuralı uygulanır. Yüzde elli artış öngören bir madde, tavanın yüzde otuz olduğu bir yılda yüzde otuz olarak uygulanır. Ev sahibinin sözleşmeye dayanarak aradaki farkı talep etme hakkı doğmaz. Kiracı fark ödemediği için temerrüde de düşmez, çünkü borç doğmamıştır.

Kiracı Fazla Ödemişse Talep Edebileceği Haklar

Tavanın üzerinde ödenen tutar iade edilir. Kiracı isterse iade talebi yerine bu tutarı sonraki aylara mahsup edilmek üzere de isteyebilir, ancak mahsup için karşı tarafın kabulü aranır. Tek taraflı olarak kira ödemesini eksik yapmak riskli bir yoldur, temerrüt iddiasına açık kapı bırakır. Hangi yolun seçileceği konusunda avukata soru sorma imkanı kullanılabilir.

Sebepsiz Zenginleşme ve İstirdat Talebi

Hukuki sebebi olmadan yapılan ödeme sebepsiz zenginleşme oluşturur. Kiracı, fazla ödediği tutarı geri istemek için istirdat talebinde bulunur. Talep icra takibi ya da alacak davası yoluyla ileri sürülür. Ödemelerin banka kanalıyla yapılmış olması, tutarın ve tarihin tartışmasız biçimde ortaya konmasını sağlar.

Kiracının İhtarname ile Bildirimde Bulunması

Fark talebi için önce noter ihtarnamesi gönderilmesi tercih edilir. İhtarnamede sözleşme başlangıç tarihi, uygulanan oran, yasal tavan ve fazla ödenen aylar tek tek gösterilir. Verilen sürenin dolmasıyla karşı taraf temerrüde düşer ve faiz işlemeye başlar. Tebliğ belgesi, sonraki aşamada dosyaya sunulacak temel delildir.

Beş Yıl Sonrasında Kira Tespit Davası (TBK m.344/3, m.345)

Beş kira yılı dolduğunda artış tavanı ortadan kalkar. Yeni bedel, taraflar anlaşamazsa hakim tarafından belirlenir. Hakim endeks oranıyla bağlı değildir, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu birlikte değerlendirir.

5 Kira Yılı Dolduğunda Hakim Neye Göre Karar Verir?

Değerlendirmede üç unsur öne çıkar. Endeksteki değişim oranı, kiralananın fiili durumu ve çevredeki emsal kira bedelleri birlikte tartılır. Hakim bunları hakkaniyet ölçüsüyle birleştirir. Beşinci yılda belirlenen bedel yeni bir başlangıç kabul edilir ve izleyen dört yıl boyunca artış yeniden endeks tavanına bağlanır.

Emsal Kira Bedeli ve Hakkaniyet Değerlendirmesi

Mahkeme keşif yaparak taşınmazı yerinde görür ve bilirkişi raporu alır. Rapor, aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır. Kiracının uzun süredir oturuyor olması hakkaniyet indirimi gerekçesi sayılır. Uygulamada mahkemeler, emsal bedelin bir miktar altında bir rakam belirleme eğilimindedir.

Dava Açma Zamanı ve 30 Gün Öncesi İhtar Şartı

Tespit davası her zaman açılabilir. Kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için ise iki yoldan biri gerekir. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır. Alternatif olarak aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmışsa, dava yeni dönem sonuna kadar açıldığında karar o dönemin başından geçerli olur.

Kararın Geçerli Olacağı Kira Dönemi

Süre şartına uyulmuşsa mahkemenin belirlediği bedel yeni kira yılının başından itibaren yürür. Kiracı, karar tarihine kadar eksik ödediği farkı geriye dönük olarak öder. Şart gerçekleşmemişse karar bir sonraki kira yılında uygulanır. Bu nedenle otuz günlük takvimin kaçırılması, ev sahibi için bir yıllık gelir farkı anlamına gelir.

Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Tespit talepleri de bu kapsamdadır ve başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye istemleri bu şartın dışında tutulmuştur. Kira uyuşmazlıkları Ticaret Bakanlığı tüketici başvuru sistemi kapsamında değildir, hakem heyetine başvurulamaz.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası (TBK m.138)

Uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlarda edimler arasındaki dengeyi yeniden kurmayı amaçlar. Şartları ağırdır. Kira uyuşmazlıklarında tespit davasına göre çok daha dar bir uygulama alanı bulunur.

Aşırı İfa Güçlüğü Kavramı

Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamalı ve edimin ifasını dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde güçleştirmelidir. Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa etmiş olması da aranır. Şartlardan biri eksikse talep reddedilir.

Uyarlama Davası ile Tespit Davası Arasındaki Fark

Tespit davası, kira bedelinin dönemsel olarak yeniden belirlenmesini sağlar ve beş yıllık süreye bağlıdır. Uyarlama ise süreye bağlı olmaksızın, olağanüstü bir olgunun sözleşme dengesini bozması halinde gündeme gelir. İkisinin talep sonucu da farklıdır. Dilekçede yanlış dava türünün seçilmesi, yargılamanın uzamasına ve masrafın artmasına yol açar.

Öngörülemeyen Olağanüstü Durum Şartı

Genel enflasyon, tek başına uyarlama sebebi sayılmaz. Fiyat artışlarının bilinen bir olgu olması, onu öngörülemez kılmaz. Deprem gibi doğal afetler, salgın nedeniyle getirilen faaliyet yasakları ya da bölgenin niteliğini kökten değiştiren imar kararları bu kapsamda değerlendirilebilir. Mahkemeler bu davalarda ölçütü dar yorumlamaktadır.

Kiracının Uyarlama Talep Edebileceği Haller

İşyeri kiracısının faaliyetinin idari kararla uzun süre durdurulması tipik örnektir. Kiralananın kullanımını fiilen imkansız kılan bir olay yaşandığında kiracı bedelin indirilmesini isteyebilir. Talep, olayın etkisiyle sınırlı bir dönem için kabul edilir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında online gayrimenkul avukatı desteğiyle dosyanın hangi dava türüne uygun olduğu önceden belirlenebilir.

Yabancı Para Üzerinden Kira Sözleşmelerinde Artış

Döviz cinsinden kira bedeli belirlenmesi kural olarak yasaktır. İstisna kapsamındaki sözleşmelerde ise beş yıl boyunca bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yılın sonunda hakim, endeks oranını ve kurdaki değişimi birlikte gözeterek yeni bedeli belirler.

Döviz Cinsinden Kira Bedeli Belirleme Yasağı ve İstisnaları

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bedel döviz üzerinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz. Yasağa aykırı sözleşmeler Türk lirasına çevrilir. İstisnalar sınırlıdır. Yurt dışında yerleşik kişilerin taraf olduğu sözleşmeler ile serbest bölgelerdeki kiralamalar bu yasağın dışında kalır.

Beş Yıl Boyunca Değişiklik Yapılamaması Kuralı

Geçerli biçimde yabancı para üzerinden kurulmuş bir kira ilişkisinde bedel beş yıl boyunca sabit kalır. Endeks artışı bu süre içinde uygulanmaz, çünkü kur hareketi zaten bir artış işlevi görür. Sözleşmeye konulan yıllık döviz zammı maddeleri geçersizdir. Beş yıl dolduktan sonra bedel yeniden belirlenebilir hale gelir.

Kur Farkından Doğan Uyuşmazlıklar

Ödemenin hangi günün kuru üzerinden yapılacağı sözleşmede yazılmazsa tartışma çıkar. Uygulamada fiili ödeme günündeki efektif satış kuru esas alınır. Kiracının ay başındaki kurdan hesap yapıp geç ödemesi eksik ödeme sonucu doğurabilir. Kur belirleme yönteminin sözleşmeye açıkça yazılması bu uyuşmazlığı baştan önler.

Yabancı Uyruklu Kiracılarla Yapılan Sözleşmeler

Kiracının yabancı uyruklu olması tek başına döviz yasağının dışına çıkmayı sağlamaz. Belirleyici ölçüt uyruk değil, kişinin Türkiye’de yerleşik olup olmadığıdır. Türkiye’de ikamet izniyle oturan yabancı, yerleşik sayılır ve sözleşme Türk lirası üzerinden kurulur. Yerleşiklik durumunun belgeyle tespiti sözleşme öncesinde yapılmalıdır.

Kiracı ve Ev Sahibi Perspektifinden Uyuşmazlık Yönetimi

Artış uyuşmazlıklarının çoğu, yazılı bildirim yapılmadığı için büyür. Yasal tavan içinde kalan bir artış için ihtarname zorunlu değildir. Yeni bedelin nasıl hesaplandığını gösteren yazılı bir bildirim ise sonraki tartışmaların önünü keser.

Ev Sahibi Zam İçin İhtarname Göndermek Zorunda mı?

Sözleşmede artış maddesi varsa ve talep edilen oran tavanı aşmıyorsa ihtarname şart değildir. Yeni bedel kendiliğinden geçerli olur. Bildirim yapılması yine de yararlıdır, çünkü kiracının eksik ödeme yaptığı iddiasında tarih tespitini kolaylaştırır. Taşınmazın maliki değişmişse tapu kaydının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarından doğrulanması gerekir.

Kiracı Yeni Bedeli Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracı, yasal tavan içindeki artışı kabul etmeme hakkına sahip değildir. Eksik ödeme yapılırsa fark için icra takibi başlatılabilir ve iki haklı ihtar koşulları oluşabilir. Talep edilen oran tavanı aşıyorsa durum değişir, kiracı tavan kadarını ödeyip farkı reddedebilir. Ödemenin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması bu ayrımı belgelendirir.

Eksik Ödenen Kira Farkının Tahsili

Fark alacağı için ilamsız icra takibi yapılır. Ödeme emrine itiraz edilirse takip durur ve itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur. Kira sözleşmesindeki imza inkar edilmemişse bu yol hızlı sonuç verir. Alacak tutarı düşük olsa bile faiz ve takip masrafları eklendiğinde toplam ciddi bir rakama ulaşabilir.

Anlaşma Zeyilnamesi Nasıl Düzenlenir?

Yeni bedelin taraflarca kabul edildiği hallerde kısa bir ek protokol imzalanır. Metinde eski bedel, yeni bedel, uygulanan oran ve geçerlilik tarihi yer alır. Zeyilname sözleşmenin ayrılmaz parçası sayılır ve iki nüsha düzenlenir. Belge hazırlığında destek almak için avukat kadrosu sayfasından iletişim kurulabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki cevaplar kira artışıyla ilgili en sık iletilen soruları karşılar. Her cevap kendi başına anlamlıdır. Sözleşmenin başlangıç tarihi ve içeriği farklıysa değerlendirme de değişir, bu nedenle belgenin ayrıca incelenmesi gerekir.

Ev sahibim TÜFE’nin üstünde zam istiyor, ödemek zorunda mıyım?

Değilsiniz. Yenilenen dönemde uygulanacak artış, TBK m.344 uyarınca bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Aşan kısım geçersizdir ve talep edilemez. Tavan kadarını ödeyip farkı reddetmek hukuka uygundur. Ödemeyi banka üzerinden açıklamalı olarak yapmak ispat kolaylığı sağlar.

Kira artışını hangi ayın TÜFE oranına göre yapmalıyım?

Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Yenileme mayıs ayındaysa nisan dönemi verisi esas alınır. Sebebi, mayıs verisinin henüz açıklanmamış olmasıdır. Oran, TÜİK bültenindeki yıllık değişim satırından değil on iki aylık ortalama satırından okunur.

Sözleşmemde artış maddesi yok, zam yapılabilir mi?

Kendiliğinden yapılamaz. Artış kaydı bulunmayan sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa bedeli hakim belirler. Belirlenecek tutar, TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşamaz. Ev sahibi tek taraflı bildirimle yeni bedel dayatamaz. Anlaşma sağlanamadığı sürece kiracı eski bedeli ödemeye devam eder.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir. Kanun m.345, tespit davasının her zaman açılabileceğini belirtir. Ancak beş yıl dolmadan açılan davada hakim, TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşan bir bedel belirleyemez. Emsal kira ölçütü yalnızca beş kira yılı dolduktan sonra devreye girer. Bu nedenle erken açılan davalar çoğunlukla beklenen sonucu vermez.

Zam farkını ödemezsem tahliye edilir miyim?

Talep edilen oran yasal tavanı aşıyorsa ödenmeyen fark için tahliye kararı verilmez, çünkü ortada geçerli bir borç yoktur. Tavan içindeki artışın ödenmemesi ise farklıdır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi halinde ev sahibi tahliye davası açabilir. Ödemelerin banka kanalıyla yapılması bu riski azaltır.

İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı geçerli mi?

Geçerlidir. Çatılı işyeri kiraları konut kiralarıyla aynı hükümlere tabidir ve artış TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşamaz. Kiracının şirket olması sonucu değiştirmez. Arsa ya da açık alan gibi çatısız taşınmazlarda ise taraflar artış oranını serbestçe belirleyebilir.

Kira Artışı Uyuşmazlığınız İçin Online Danışmanlık

Artış uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman sözleşmenin bir maddesidir. Başlangıç tarihi, artış kaydının yazılışı ve ödeme düzeni birlikte okunduğunda tablo netleşir. Değerlendirme ofise gitmeden de yapılabilir.

Sözleşmenizin Uzaktan İncelenmesi

Sözleşmenin taranmış nüshası, son bir yıllık ödeme dekontları ve varsa ihtarname örnekleri iletilir. İncelemede başlangıç tarihi, artış maddesinin metni ve kaçıncı kira yılında olunduğu tespit edilir. Taşınmazın maliki tartışmalıysa Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti üzerinden alınan kayıt da dosyaya eklenir.

Artış Hesabınızın Kontrol Edilmesi

Yenileme ayına karşılık gelen oran bültenden doğrulanır ve yeni bedel yeniden hesaplanır. Geçmiş yıllarda fazla ödeme yapılıp yapılmadığı da aynı çalışmada ortaya çıkar. Fazla ödeme varsa tutar aylara dağıtılarak listelenir. Bu liste, ihtarname ve takip talebi için doğrudan kullanılabilir hale gelir.

İhtarname ve Dava Yolunun Değerlendirilmesi

Uyuşmazlığın niteliğine göre ihtarname, tespit davası ya da uyarlama talebi arasından seçim yapılır. Arabuluculuk başvurusunun zorunlu olduğu haller ayrıca belirtilir. Otuz günlük ihtar süresi gibi hak düşürücü nitelikteki takvimler yazılı olarak paylaşılır. Sürecin hangi mahkemede yürüyeceği de baştan netleştirilir.

Danışmanlık Talebi İçin İletişim

Kısa bir olay özeti ve belgeler iletilerek başvuru oluşturulur, ardından görüşme saati belirlenir. Konu başlığına uygun avukat seçimi için danışmanlık veren avukatlar listesi kullanılabilir. Büroya ulaşmak isteyenler iletişim bilgileri sayfasındaki kanalları tercih edebilir. Görüşme sonunda hesap tablosu ve süre takvimi yazılı olarak paylaşılır.